Volver al índice
V2490-15 5 de agosto de 2015 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · valor de adquisición

Las obras de reforma de una vivienda no computan como valor de adquisición si son de reparación o conservación

Un contribuyente consulta si las obras de reforma realizadas en su vivienda pueden incluirse en el valor de adquisición para la venta. La DGT responde que solo las inversiones o mejoras pueden computarse, excluyendo los gastos de reparación y conservación.

La cuestión planteada

Si las obras efectuadas podrían tenerse en cuenta para el cálculo del valor de adquisición.

El criterio de la DGT

El valor de adquisición incluye el coste de las inversiones y mejoras, pero no los gastos de reparación y conservación. Las mejoras son actividades que aumentan la eficiencia, capacidad, habitabilidad o vida útil del inmueble. Las obras de reforma descritas tienen carácter de reparación y conservación, por lo que no pueden calificarse de mejoras y no se incluyen en el valor de adquisición.

Implicaciones prácticas

  • Los gastos destinados exclusivamente a mantener el estado de la vivienda no incrementan el valor de adquisición.
  • Solo las obras que aumenten la eficiencia, capacidad, habitabilidad o vida útil del inmueble permiten elevar el coste de adquisición.
  • La distinción entre reparación y mejora determina la base imponible en la ganancia patrimonial por la venta.

Puntos de planificación

  • Valorar la naturaleza técnica de las obras realizadas para distinguir entre mantenimiento y mejora.
  • Evaluar la documentación técnica disponible que justifique el incremento de la vida útil o eficiencia del inmueble.

Checklist

  • Verificar si las obras incrementan la capacidad o habitabilidad del inmueble.
  • Comprobar si las actuaciones se limitan a la conservación del estado actual.
  • Identificar si las obras aumentan la eficiencia energética o la vida útil del bien.
  • Clasificar los gastos según su impacto en el valor del activo y no solo por su ejecución.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2490-15 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 05/08/2015 Normativa Ley 35/2006, art. 35.1 Descripción de hechos El consultante efectuó en el año 2006 obras de reforma en una vivienda que tiene intención de vender. Las obras consistieron en la colocación de tarima flotante en toda la vivienda, forrado con friso de madera en algunas paredes, remodelación completa de cuartos de baño y cocina, instalación de nuevo cuadro eléctrico, eliminación de gotelé y pintado de paredes. Cuestión planteada Si las obras efectuadas podrían tenerse en cuenta para el cálculo del valor de adquisición. Contestación completa El artículo 35.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), define el valor de adquisición de la forma siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los adquirentes. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.” Conforme a lo previsto anteriormente y respecto a las cantidades satisfechas por el consultante por las obras de reforma de la vivienda, sólo formarán parte del valor de adquisición aquellas cantidades que puedan calificarse de inversión o mejora, no pudiendo computarse, a estos efectos, los gastos de reparación y conservación. El concepto de mejora no aparece contemplado expresamente en la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Ahora bien, la Resolución de 30 de julio de 1991, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se dictan normas de valoración del inmovilizado material, en su norma tercera entiende por “mejora” el conjunto de actividades mediante las que se produce una alteración en un elemento del inmovilizado, aumentando su anterior eficiencia productiva. De acuerdo con estos preceptos, debe entenderse que constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil. En consecuencia, dado el carácter de obras de reparación y conservación que tienen las obras de reforma efectuadas en la vivienda, las mismas no pueden calificarse de mejoras, por lo que no se podrán tener en cuenta a efectos del cálculo de su valor de adquisición en caso de transmisión. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

Reservar primera reunión gratuita