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V2335-19 10 de septiembre de 2019 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

Las indemnizaciones a arrendatarios y las mejoras en el inmueble se consideran mayor valor de adquisición

Se consulta si el pago de una indemnización a un antiguo arrendatario y las obras de mejora realizadas en un inmueble pueden sumarse al valor de adquisición. La DGT responde que ambos conceptos constituyen un mayor valor de adquisición del bien.

La cuestión planteada

Si las cantidades pagadas en concepto de indemnización al antiguo arrendatario y por las mejoras efectuadas tienen la consideración de mayor valor de adquisición del inmueble.

El criterio de la DGT

El valor de adquisición se compone del importe real de compra más el coste de las inversiones y mejoras efectuadas, junto con los gastos y tributos inherentes a la adquisición. Por tanto, tanto las cantidades satisfechas por mejoras como la indemnización pagada al previo arrendatario por la renuncia a sus derechos arrendatarios forman parte del mayor valor de adquisición.

Implicaciones prácticas

  • Las indemnizaciones por renuncia de derechos arrendatarios incrementan el coste fiscal del inmueble.
  • Las inversiones en obras de mejora aumentan el valor de adquisición para reducir la ganancia patrimonial.
  • Ambos conceptos permiten una reducción de la base imponible en caso de transmisión futura del bien.

Puntos de planificación

  • Valoración del impacto fiscal de las inversiones en mejoras sobre la futura ganancia patrimonial.
  • Análisis de la documentación justificativa de las indemnizaciones pagadas para su integración en el valor de adquisición.

Checklist

  • Verificar que las mejoras realizadas estén debidamente documentadas con facturas.
  • Comprobar que la indemnización al arrendatario esté formalizada mediante contrato o documento de renuncia.
  • Asegurar que los importes de las mejoras y la indemnización se integren en la declaración de la transmisión.
  • Validar que los gastos cumplen con los requisitos de la normativa del LIRPF.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2335-19 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 10/09/2019 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, artículos 33 y 35. Descripción de hechos La consultante ha transmitido en 2018 un inmueble adquirido en 2004 y en el que ha ejercido la actividad de hostal. Cuando se adquirió, el citado inmueble se encontraba arrendado por lo que tuvo que satisfacer una indemnización al arrendatario del inmueble en ese momento para que renunciara a sus derechos arrendaticios. Además, durante 2005 realizó obras de adaptación y mejora en el inmueble para el desarrollo de su actividad económica. Cuestión planteada Si las cantidades pagadas en concepto de indemnización al antiguo arrendatario y por las mejoras efectuadas tienen la consideración de mayor valor de adquisición del inmueble. Contestación completa La transmisión del inmueble generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial será la diferencia entre los respectivos valores de transmisión y de adquisición, determinados en la forma prevista en los artículos 35 y siguientes de la Ley del Impuesto. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 35: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los adquirentes. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 35 de la LIRPF anteriormente reproducido, las cantidades satisfechas por la consultante en concepto de mejoras, así como la indemnización satisfecha al previo arrendatario del inmueble por la renuncia a sus derechos arrendaticios, constituyen un mayor valor de adquisición del inmueble. Por último, debemos precisar que el valor de transmisión del inmueble será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado minorado en los gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el transmitente, sin que proceda minorar de dicho importe el préstamo hipotecario pendiente que gravaba el inmueble transmitido. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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