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V5605-26 16 de septiembre de 2026 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

La venta de un inmueble heredado se considera una transmisión onerosa para el IRPF

Un contribuyente pregunta si la venta de un inmueble que recibió por herencia debe declararse como operación onerosa o lucrativa. La DGT responde que la venta es una transmisión onerosa y que la herencia solo afecta al cálculo del valor de adquisición.

La cuestión planteada

A la hora de declarar la transmisión en IRPF 2025 si el tipo de operación por la venta del inmueble ha de ser onerosa o lucrativa por haber sido adquirido por herencia.

El criterio de la DGT

La transmisión de un inmueble realizada mediante venta constituye una transmisión a título oneroso. El hecho de que el bien se hubiera adquirido previamente por herencia no cambia la naturaleza onerosa de la venta. La herencia solo influye en la determinación del valor de adquisición, el cual se calculará según las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones sin exceder el valor de mercado.

Implicaciones prácticas

  • La venta de bienes heredados tributa como ganancia o pérdida patrimonial por transmisión onerosa en el IRPF.
  • El valor de adquisición para el cálculo de la ganancia patrimonial se determina conforme a la normativa del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
  • El valor de adquisición no puede superar el valor de mercado del inmueble al momento de la herencia.

Puntos de planificación

  • Valoración del valor de mercado del inmueble en el momento de la adjudicación de la herencia.
  • Cálculo de la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición heredado para determinar la base imponible.

Checklist

  • Verificar el valor de adquisición declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
  • Comprobar que el valor de adquisición no exceda el valor de mercado del inmueble.
  • Confirmar que la operación se incluye en la base imponible del ahorro como transmisión onerosa.
  • Revisar la correcta aplicación de los artículos 33 y 34 de la LIRPF.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V5605-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 16/09/2026 Normativa Ley 35/2006 Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas IRPF - 33 - 34 - 35 - 36 Descripción de hechos El consultante heredó el 22 de agosto de 2022 un bien inmueble por el fallecimiento de su padre. Procedió a liquidar el impuesto de sucesiones. En 2025 ha vendido dicho inmueble. Cuestión planteada A la hora de declarar la transmisión en IRPF 2025 si el tipo de operación por la venta del inmueble ha de ser onerosa o lucrativa por haber sido adquirido por herencia. Contestación completa La transmisión del inmueble ha generado en el consultante una ganancia o pérdida patrimonial, a tenor de lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, según el cual "son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos". El artículo 34.1.a) de la LIRPF dispone que el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales vendrá determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, cuya determinación se regula en los artículos 35 y 36 de la LIRPF. El artículo 35 establece lo siguiente: "1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste". Y el artículo 36 dispone que: "Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (…)". De acuerdo con lo expuesto, el valor de adquisición del inmueble estará formado por la suma del valor que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hubieran sido satisfechos por el adquirente. El valor de transmisión será el efectivamente satisfecho, salvo que resulte inferior al valor normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste, y se minorará en el importe de los gastos y tributos inherentes a la enajenación que hubieran sido satisfechos por el transmitente. La ganancia o pérdida patrimonial que se derive de lo dispuesto anteriormente se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF. En el supuesto planteado, la transmisión del inmueble realizada en 2025 constituye una transmisión a título oneroso, por lo que la ganancia o pérdida patrimonial se determinará conforme a las reglas previstas para este tipo de transmisiones. El hecho de que el inmueble hubiera sido adquirido previamente por herencia únicamente incide en la determinación del valor de adquisición, que se calculará conforme a lo dispuesto en el artículo 36 de la LIRPF. En consecuencia, la circunstancia de que el inmueble hubiera sido adquirido por herencia no altera la naturaleza onerosa de la transmisión realizada en 2025. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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