El arrendamiento de inmuebles puede ser actividad económica aun subcontratando la gestión a terceros

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V3859-16 Órgano SG de Impuestos sobre las Personas Jurídicas Fecha salida 13/09/2016 Normativa Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades, art: 5. Descripción de hechos La presente consulta es aclaración de otra anterior con nº de referencia V0133-16, de 19 de enero. A los efectos de calificar tributariamente la actividad de la consultante como actividad económica, se hace constar lo siguiente: -La consultante se dedica a la explotación en régimen de arrendamiento de una serie de inmuebles, que mantiene en régimen de propiedad de construcciones en un polígono, en particular, dos naves con una superficie construida de 4.429,86 metro cuadrados, y dos naves destinadas al almacenamiento de 2.960 metros cuadrados y 3.552 metros cuadrados, respectivamente. Los inmuebles cuentan adicionalmente con espacios libres, zonas de acceso y de servicios. -Los inmuebles propiedad de la consultante se han registrado en el balance como inmovilizado material, al configurarse como activos no corrientes de naturaleza inmobiliaria que se mantienen con el ánimo de generar rentas por arrendamiento en el largo plazo. Asimismo, los inmuebles se han valorado contablemente por su coste, que se equipara con el precio de adquisición (5.605.000 euros), de conformidad con la norma de registro y valoración segunda del Plan General de Contabilidad, aprobado por el Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre. Por otro lado, la consultante obtuvo rentas procedentes de los contratos de arrendamiento sobre los inmuebles por un importe total de 251.138,94 euros en el ejercicio fiscal finalizado el 31 de diciembre de 2015. Los gastos por servicios que se relacionan directamente con la explotación corriente de los inmuebles (entre otros, la remuneración de servicios profesionales independientes, de gestión inmobiliaria, de asesoría y de asesoramiento legal) ascendieron a 62.986,29 euros en el mismo periodo impositivo. -La consultante ha externalizado la actividad de arrendamiento mediante un contrato de asesoría y de gestión con una sociedad gestora. En virtud del contrato de gestión, el gestor elabora la documentación contable de la consultante y desarrolla servicios relacionados con los inmuebles o, cuando se requiere de cierto grado de especialización, contacta con otros profesionales (por ejemplo, abogados, auditores, personal de mantenimiento o reparación de los inmuebles, etc). Asimismo, el gestor se encarga de garantizar el buen funcionamiento de los inmuebles a través de la gestión de la obtención de rentas, el control de los gastos operativos y la preparación de presupuestos generales, y aplica las medidas necesarias para su correcto mantenimiento, entre las que pueden incluirse la conservación de los activos, la gestión de los siniestros y la comunicación con los arrendatarios o terceros. La consultante entiende que la carga del gestor puede equipararse a la que le correspondería a un empleado contratado a jornada completa, como consecuencia de la relevancia de la inversión, cuyo precio de adquisición excede en su conjunto de 5 millones de euros y de más de 10.000 metros cuadrados de superficie; y por el conjunto de actividades (de mantenimiento, gestión de rentas y de activos y de comunicación) que son necesarias para comprobar la idoneidad y el buen funcionamiento de los inmuebles arrendados. Cuestión planteada Si la actividad de arrendamiento de inmuebles que se desarrolla con los medios descritos puede calificarse como actividad económica a los efectos del IS. Contestación completa El artículo 5 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, (en adelante LIS), regula el concepto de actividad económica y entidad patrimonial, así: “1. Se entenderá por actividad económica la ordenación por cuenta propia de los medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En el caso de arrendamiento de inmuebles, se entenderá que existe actividad económica únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa. En el supuesto de entidades que formen parte del mismo grupo de sociedades según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas, el concepto de actividad económica se determinará teniendo en cuenta a todas las que formen parte del mismo. 2. A los efectos de lo previsto en esta Ley, se entenderá por entidad patrimonial y que, por tanto, no realiza una actividad económica, aquella en la que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o no esté afecto, en los términos del apartado anterior, a una actividad económica. El valor del activo, de los valores y de los elementos patrimoniales no afectos a una actividad económica será el que se deduzca de la media de los balances trimestrales del ejercicio de la entidad o, en caso de que sea dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas, de los balances consolidados. (…).” El artículo 5 define actividad económica como la ordenación por cuenta propia de los medios de producción y de recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios, entendiendo que para el caso de arrendamiento de inmuebles existirá actividad económica cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. En el ámbito del Impuesto sobre Sociedades, debe tenerse en cuenta la autonomía del concepto de actividad económica frente al mismo concepto regulado para otras figuras impositivas. En este sentido, el preámbulo de la LIS justifica la nueva inclusión de una definición de actividad económica, hasta entonces referenciada al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, ante la necesidad de que el Impuesto sobre Sociedades, que grava por excelencia las rentas procedentes de actividades económicas, contenga una definición adaptada a la propia naturaleza de las personas jurídicas. Por tanto, la interpretación del concepto de actividad económica en el ámbito del Impuesto sobre Sociedades debe realizarse a la luz del funcionamiento empresarial societario, y puede diferir de la interpretación que se realice del mismo en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, por cuanto el mismo concepto puede tener finalidades diferentes y específicas en cada figura impositiva. En este sentido, precisamente, el artículo 3 del Código Civil, de aplicación en la interpretación de las normas tributarias, señala que “las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas.”. En el caso concreto del arrendamiento de inmuebles, la LIS establece que dicha actividad tiene la condición de económica cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa. No obstante, la realidad económica pone de manifiesto situaciones empresariales en las que una entidad posee un patrimonio inmobiliario relevante, para cuya gestión se requeriría al menos una persona contratada, realizando la entidad, por tanto, una actividad económica en los términos establecidos en el artículo 5 de la LIS y, sin embargo, ese requisito se ve suplido por la subcontratación de esa gestión a otras sociedades especializadas. Esta situación es la que se produce en el presente caso, en la medida en que la entidad tiene externalizada su gestión y tal y como se señala en el escrito de consulta, la actividad de arrendamiento de inmuebles requiere, dada la dimensión de la actividad a desarrollar por la consultante y el volumen e importancia de sus ingresos, de la disposición de una organización empresarial, teniendo en cuenta que se trata de un centro comercial con un elevado número de arrendatarios. Asimismo, la gestión de bienes inmuebles de cierta importancia se subcontrata con terceros profesionalmente dedicados a la gestión de activos, sustituyendo a la contratación de un empleado por cuanto este modelo resulta más eficiente. En conclusión, de los datos señalados en la consulta planteada, en este supuesto se deben entender cumplidos los requisitos señalados en el artículo 5.1 de la LIS a los efectos de determinar que la entidad desarrolla una actividad económica, aun cuando los medios materiales y humanos necesarios para intervenir en el mercado no son propios sino subcontratados a una entidad ajena al grupo mercantil. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.