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V3340-20 11 de noviembre de 2020 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · permuta

La permuta de un solar por una construcción futura tributa como ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF

Se consulta sobre la tributación de la permuta de un terreno a cambio de una vivienda que se construirá en el futuro. La DGT responde que, si no se actúa como promotor, la operación genera una ganancia o pérdida patrimonial que debe integrarse en la base imponible del ahorro.

La cuestión planteada

Tributación en el IRPF de la operación de permuta.

El criterio de la DGT

La permuta de un terreno por una obra futura constituye una alteración patrimonial que da lugar a una ganancia o pérdida patrimonial. El valor de transmisión será el mayor entre el valor de mercado del solar entregado y el valor de mercado de la vivienda recibida. El contribuyente puede optar por imputar la renta proporcionalmente a medida que se hagan exigibles los cobros, si se cumplen los requisitos de operaciones a plazos. La ganancia o pérdida se integrará en la base imponible del ahorro.

Implicaciones prácticas

  • La permuta de un solar por una construcción futura genera una alteración patrimonial sujeta a IRPF.
  • El valor de transmisión se determina por el mayor valor de mercado entre el terreno entregado y la vivienda recibida.
  • La ganancia o pérdida resultante se integra en la base imponible del ahorro.
  • Es posible imputar la renta de forma proporcional si la operación cumple los requisitos de operaciones a plazos.

Puntos de planificación

  • Valoración de mercado de ambos activos para determinar el valor de transmisión.
  • Evaluación de la posibilidad de aplicar el régimen de operaciones a plazos para la imputación de la renta.

Checklist

  • Verificar que el contribuyente no actúa con ánimo de promotor.
  • Determinar el valor de mercado del solar entregado.
  • Determinar el valor de mercado de la vivienda futura a recibir.
  • Comprobar si se cumplen los requisitos legales para la imputación proporcional de la renta.
  • Integrar el resultado en la base imponible del ahorro.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V3340-20 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 11/11/2020 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, arts. 14, 33, 37,h) Descripción de hechos El consultante manifiesta su intención de entregar un solar a cambio de una construcción futura. Cuestión planteada Tributación en el IRPF de la operación de permuta. Contestación completa Partiendo de la hipótesis de que el consultante no actúa como promotor inmobiliario, al no constar que la vivienda que reciba la vaya a destinar a la venta a terceros, la permuta de un terreno a cambio de obra futura constituye para el cedente una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación en su valor, calificándose como ganancia o pérdida patrimonial, de acuerdo con lo establecido en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre). Para el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial es preciso tener en cuenta la regla de valoración contenida en la letra h) del apartado 1 del artículo 37 de la Ley del Impuesto que señala que “de la permuta de bienes o derechos, incluido el canje de valores, la ganancia o pérdida patrimonial se determinará por la diferencia entre el valor de adquisición del bien o derecho que se cede y el mayor de los dos siguientes: - El valor de mercado del bien o derecho entregado. - El valor de mercado del bien o derecho que se recibe a cambio.” El valor de adquisición estará formado por la suma del importe real por el que se hubiera efectuado la adquisición del terreno, del coste de las inversiones y mejoras efectuadas y de los gastos y tributos inherentes a su adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. El valor de transmisión será el mayor de: el valor de mercado de la vivienda que se recibirá en contraprestación, calculado dicho valor de mercado en el momento de la transmisión del terreno, o el valor de mercado del solar entregado. La fijación de dicho valor es una cuestión de hecho, ajena por tanto a las competencias de este Centro Directivo y que podrá acreditarse a través de medios de prueba admitidos en derecho, cuya valoración corresponderá efectuar a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. La ganancia o pérdida patrimonial se imputará, con carácter general, al período impositivo en que tiene lugar la alteración patrimonial (artículo 14.1.c) de la Ley del Impuesto), es decir, al año en que se efectúa la transmisión del terreno. Ahora bien, al ser parte de la contraprestación una vivienda futura, podrá ser de aplicación la regla de imputación temporal de las operaciones a plazo prevista en la letra d) del apartado 2 del artículo 14 de la Ley del Impuesto, según el cual “en el caso de operaciones a plazos o con precio aplazado, el contribuyente podrá optar por imputar proporcionalmente las rentas obtenidas en tales operaciones, a medida que se hagan exigibles los cobros correspondientes. Se considerarán operaciones a plazos o con precio aplazado aquéllas cuyo precio se perciba, total o parcialmente, mediante pagos sucesivos, siempre que el período transcurrido entre la entrega o la puesta a disposición y el vencimiento del último plazo sea superior al año. Cuando el pago de una operación a plazos o con precio aplazado se hubiese instrumentado, en todo o en parte, mediante la emisión de efectos cambiarios y éstos fuesen transmitidos en firme antes de su vencimiento, la renta se imputará al período impositivo de su transmisión. En ningún caso tendrán este tratamiento, para el transmitente, las operaciones derivadas de contratos de rentas vitalicias o temporales. Cuando se transmitan bienes y derechos a cambio de una renta vitalicia o temporal, la ganancia o pérdida patrimonial para el rentista se imputará al período impositivo en que se constituya la renta”. De optar el contribuyente por esta regla de operaciones a plazos, la imputación temporal de la ganancia o pérdida patrimonial resultante de la operación de permuta procederá realizarla al período impositivo en que se hubiese pactado la entrega del inmueble a construir, período impositivo que se corresponde con la exigibilidad de los cobros. Por último, su integración se efectuará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la ley del Impuesto. Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley General Tributaria.

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