No se puede aplicar la exención por reinversión si la nueva vivienda se pagó íntegramente antes de vender la anterior

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2860-14 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 22/10/2014 Normativa Ley 35/2006, art. 38; RIRPF RD 439/2007, art. 41 Descripción de hechos El consultante ha adquirido una nueva vivienda habitual que ha sido pagada íntegramente en el momento de la compra. Cuestión planteada Aplicación de la exención por reinversión si transmite su anterior vivienda habitual dentro del plazo de los dos años siguientes a la adquisición de la nueva vivienda. Contestación completa La exención por reinversión en vivienda habitual viene regulada en el artículo 38 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), y el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF. Este último precepto establece lo siguiente: “1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. (…). 2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión. Se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del periodo impositivo en que se vayan percibiendo. Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados. Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla. 3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones o participaciones. En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta de la vivienda habitual se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo. Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados. Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla. (…).” Conforme a lo anteriormente expuesto, el plazo para reinvertir el importe total obtenido en la transmisión de la vivienda habitual es de dos años a contar desde la fecha de dicha transmisión. La nueva vivienda habitual, en la que el importe ha de reinvertirse, tendrá que ser adquirida jurídicamente dentro del período comprendido entre los dos años precedentes y los dos años posteriores a la fecha de la citada transmisión. En el supuesto planteado, en el que la nueva vivienda habitual fue adquirida con anterioridad a la transmisión de la anterior vivienda habitual, que el consultante tiene intención de efectuar antes de que transcurran dos años desde la adquisición, el importe total obtenido en la transmisión tiene que destinarse a satisfacer cantidades pendientes de pago por la adquisición de dicha nueva vivienda habitual en el momento de la citada transmisión. Por tanto, no podrá tener la consideración de importe reinvertido aquel que el contribuyente decidiera atribuir a cantidades satisfechas con anterioridad a la fecha de la transmisión por la adquisición de dicha nueva vivienda. Por el contrario, sí podría tener la consideración de importe reinvertido aquel que, obtenido en la transmisión, fuese, en su caso, destinado a reducir la deuda existente generada por la adquisición de la nueva habitual como consecuencia de haber empleado financiación ajena en su adquisición o haber dejado aplazado parte de su precio, circunstancia que no concurre en el presente caso. En consecuencia, no resultará de aplicación la citada exención en el presente caso. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.