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V2198-24 14 de octubre de 2024 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · exención

La exención por venta de vivienda habitual requiere que la transmisión ocurra tras cumplir los 65 años

Se consulta si la exención de IRPF por vender la vivienda habitual aplica si el contrato se firma a los 60 años pero la escritura a los 65. La DGT responde que la exención solo es operativa si la transmisión (título y modo) se produce una vez cumplidos los 65 años.

La cuestión planteada

Aplicación de la exención recogida en el artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006.

El criterio de la DGT

Para aplicar la exención del artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006, la transmisión de la vivienda debe efectuarse concurriendo título y modo tras cumplir los 65 años. Si la tradición de la cosa se produce antes de alcanzar esa edad, no será aplicable la exención. La transmisión se determina por la concurrencia del título y la tradición, que puede ser la entrega de llaves, la puesta en posesión o el otorgamiento de escritura pública.

Implicaciones prácticas

  • La exención requiere la concurrencia simultánea de título y modo tras alcanzar los 65 años.
  • La firma del contrato de arras o promesa de compraventa antes de los 65 años no garantiza el derecho a la exención si la transmisión efectiva ocurre antes de la edad requerida.
  • La entrega de llaves o la puesta en posesión antes de cumplir los 65 años invalida la aplicación del beneficio fiscal.

Puntos de planificación

  • Valorar la fecha exacta de la entrega de la posesión frente al cumplimiento de la edad.
  • Analizar la sincronización entre el otorgamiento de la escritura pública y el cumplimiento de los 65 años.

Checklist

  • Verificar la fecha de cumplimiento de los 65 años del transmitente.
  • Comprobar la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa.
  • Confirmar la fecha de entrega de llaves o puesta en posesión del inmueble.
  • Asegurar que tanto el título como el modo se produzcan tras cumplir la edad mínima.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2198-24 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 14/10/2024 Normativa Ley 35/2006, art. 33 Descripción de hechos Se realiza un contrato de compraventa de la vivienda habitual del contribuyente (de 60 años de edad) con pago del precio en cinco anualidades y formalización de la escritura una vez cumplidos los 65 años. Cuestión planteada Aplicación de la exención recogida en el artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006. Contestación completa El artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, respecto a cuya aplicación se plantea la consulta, establece: “Estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto: (…) b) Con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia”. Por tanto, al margen de las situaciones de dependencia, la exención de esta ganancia patrimonial se concreta en la que pudieran obtener los mayores de 65 años por la transmisión de su vivienda habitual. Por su parte, a la imputación temporal de las pérdidas y ganancias patrimoniales se refiere el artículo 14.1 c) de la Ley del Impuesto estableciendo que “se imputarán al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial”, alteración que en este supuesto cabe entenderla concurrente en el período impositivo en que se produzca la transmisión de la vivienda. Tratándose de la venta de inmuebles, para determinar su fecha de transmisión debe tenerse en cuenta que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública. Por tanto, en el supuesto planteado para que fuera operativa la exención del artículo 33.4,b) de la Ley 35/2006 la transmisión deberá efectuarse (concurriendo título y modo) una vez cumplidos los 65 años por parte del transmitente, pues de producirse la tradición (en los términos señalados en el párrafo anterior) con anterioridad al cumplimiento de esa edad no sería aplicable la exención. Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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