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V1542-21 24 de mayo de 2021 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · valor de adquisición

Se pueden incluir los costes de construcción y gastos inherentes en el valor de adquisición del inmueble

Una contribuyente consulta cómo determinar el valor de adquisición de un inmueble construido por ella misma para calcular la ganancia patrimonial. La DGT aclara que el valor se compone del coste del terreno, las obras de construcción y los gastos e impuestos inherentes a la adquisición, excluyendo intereses.

La cuestión planteada

Determinación del valor de adquisición para calcular la ganancia o pérdida patrimonial a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

El criterio de la DGT

En casos de ejecución directa de obras, el valor de adquisición es la suma del importe del terreno, el coste de la construcción y los gastos e impuestos inherentes a la adquisición, sin incluir intereses. La fecha de adquisición es la de finalización de las obras, la cual debe acreditarse; si no es posible, se usará la fecha de la escritura de declaración de obra nueva. Los gastos inherentes incluyen notaría, registro, gestoría e impuestos de transmisión, así como gastos de la hipoteca y tasación.

Implicaciones prácticas

  • El coste de la construcción por ejecución directa integra el valor de adquisición.
  • Los gastos de hipoteca y tasación son deducibles como parte de los gastos inherentes.
  • La fecha de adquisición para el cálculo de la ganancia patrimonial es la de finalización de las obras.
  • Los intereses de préstamos no forman parte del valor de adquisición.

Puntos de planificación

  • Valoración de la documentación que acredita la fecha de finalización de las obras.
  • Análisis de la integración de gastos de gestión y tasación en el coste del inmueble.

Checklist

  • Verificar la existencia de documentación que acredite la fecha de finalización de las obras.
  • Comprobar que los intereses de préstamos no se han incluido en el valor de adquisición.
  • Identificar todos los gastos de notaría, registro y gestoría asociados.
  • Confirmar la inclusión de los gastos de tasación y de la hipoteca.
  • Asegurar que el coste del terreno y de la construcción estén debidamente documentados.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1542-21 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 24/05/2021 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Arts. 33, 34, 35 Descripción de hechos La consultante adquiere un terreno en 1991 en el que se procede a realizar una construcción. Para sufragar los gastos de la misma se solicita un préstamo hipotecario. Se plantea proceder a su venta. Cuestión planteada Determinación del valor de adquisición para calcular la ganancia o pérdida patrimonial a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, la venta de un inmueble generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición. Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la Ley del Impuesto, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la citada Ley. El artículo 35 establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Y el artículo 36: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (...)”. En los supuestos de ejecución directa de las obras de construcción por parte del contribuyente, el valor de adquisición del inmueble estará constituido por la suma del importe satisfecho por la adquisición del terreno y del importe satisfecho por las obras de construcción de la vivienda, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. La fecha de adquisición de la edificación se entiende producida con la finalización de las obras. Por gastos inherentes a las operaciones de adquisición y transmisión cabe entender aquellos que correspondan a actuaciones directamente relacionadas con la compra y la venta del inmueble. Ente los gastos inherentes a la adquisición cabe citar, entre otros, de acuerdo con el criterio establecido en consulta tributaria V0926-18 de fecha 10 de abril de 2018, gastos de notaría, registro, gestoría e impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados correspondientes a la compraventa; los mismos gastos correspondientes a la hipoteca, así como los gastos de tasación, siempre que dichos gastos hayan sido satisfechos por el transmitente. Por tanto, entre dichos gastos no se encontrará en ningún caso la amortización ni los intereses del crédito hipotecario. El coste de las obras de construcción y la fecha de finalización de las obras, en estos supuestos, deberá ser acreditado por la consultante. Dicha acreditación podrá realizarse por cualquier medio de prueba válido en derecho, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, cuya valoración no corresponde a este Centro Directivo sino a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. En caso de no poderse acreditar la fecha de finalización de las obras se tomará la fecha de la escritura de declaración de obra nueva como fecha de adquisición. La ganancia o pérdida patrimonial así calculada se integrará en la base imponible del ahorro conforme a lo dispuesto en el artículo 49 de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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