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V1532-19 24 de junio de 2019 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

La fecha de adquisición de un inmueble se determina por la entrega de la posesión o el otorgamiento de la escritura pública

Un contribuyente consulta qué fecha debe usar para la adquisición de una vivienda comprada por contrato privado en 1977, con entrega de llaves en 1978 y escritura pública en 1998. La DGT indica que la fecha depende de la acreditación de la tradición de la cosa.

La cuestión planteada

Fecha de adquisición.

El criterio de la DGT

La fecha de adquisición de inmuebles se determina según el Código Civil, entendiendo que la cosa se entrega cuando se pone en poder y posesión del comprador. La tradición puede ser la puesta en posesión, la entrega de llaves o el otorgamiento de escritura pública. Para usar una fecha anterior a la escritura, el interesado debe probar la tradición mediante medios admitidos en Derecho; de lo contrario, se tomará la fecha de la escritura pública.

Implicaciones prácticas

  • La entrega de llaves o la posesión material pueden sustentar una fecha de adquisición anterior a la escritura pública.
  • La carga de la prueba de la tradición recae en el contribuyente mediante medios admitidos en Derecho.
  • La ausencia de pruebas sobre la posesión obliga a utilizar la fecha del otorgamiento de la escritura pública.

Puntos de planificación

  • Valorar la existencia de documentos que acrediten la posesión material en fechas distintas a la escritura.
  • Analizar la suficiencia de las pruebas para sustentar una fecha de adquisición anterior ante una inspección.

Checklist

  • Verificar si existen documentos que acrediten la entrega de llaves.
  • Comprobar la existencia de recibos de suministros o pagos de IBI que demuestren la posesión.
  • Contrastar la fecha de la escritura con la fecha de la posesión efectiva.
  • Evaluar la validez jurídica de los medios de prueba disponibles para acreditar la tradición.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1532-19 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 24/06/2019 Normativa Ley 35/2006, arts. 33 y 35 Descripción de hechos El consultante transmitió en 2018 una vivienda que fue adquirida mediante contrato privado con el Ayuntamiento de la localidad, en el año 1977. En el año 1978 le fueron entregadas las llaves, tomando posesión de la vivienda, y en el año 1998, tras haber efectuado el pago total del precio de la compraventa, el contrato fue elevado a público Cuestión planteada Fecha de adquisición. Contestación completa La transmisión de la vivienda generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, tal y como señala el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que establece que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, que, para las transmisiones onerosas, se determinan en el artículo 35 de la LIRPF. La fecha de adquisición de inmuebles se determinará de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.462 del Código Civil, el cual dispone: “Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.” Para determinar la fecha de adquisición, debe tenerse en consideración que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y la opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública; dicho otorgamiento, conforme dispone el Código Civil, equivale a la entrega siempre y cuando de ésta no resulte o se deduzca lo contrario. En el presente caso, en la escritura pública de compraventa de 9 de octubre de 1998 se hace constar que “la finca está libre de cargas y ocupada por la parte adquirente en esta escritura”. Ello comportaría la puesta en poder y posesión de la cosa vendida en una fecha anterior a la del otorgamiento de la escritura pública, No obstante, respecto a la acreditación de la tradición, por parte del interesado, en fecha anterior a la de escritura pública, al ser una cuestión de hecho este Centro Directivo no puede entrar a valorarla. La acreditación deberá probarse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre), ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria a quienes corresponderá valorarla, en el desempeño de sus funciones de comprobación e investigación, determinando la realidad de las pruebas que, a requerimiento de los mismos, se aporten. En ausencia de prueba, se tomará, en cualquier caso, la fecha de la escritura pública. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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