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V1229-19 30 de mayo de 2019 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · valor de transmisión

El valor de transmisión es el importe real satisfecho por el comprador, aunque parte se use para cancelar la hipoteca

Un contribuyente pregunta cuál es el valor de transmisión de una vivienda hipotecada cuando parte del precio de venta se usa para amortizar la deuda. La DGT responde que el valor es el importe real efectivamente satisfecho por el adquirente.

La cuestión planteada

Cuál sería el valor de transmisión a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial.

El criterio de la DGT

El valor de transmisión es el importe real por el que se efectúa la enajenación, el cual se determina por el importe efectivamente satisfecho por el adquirente, siempre que no sea inferior al normal de mercado. De este valor se deducen los gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el transmitente, independientemente de que parte del precio se destine a cancelar la hipoteca que gravaba la vivienda.

Implicaciones prácticas

  • El valor de transmisión se determina por el precio de venta pactado y no por el neto recibido tras cancelar la hipoteca.
  • La cancelación de la deuda hipotecaria no reduce el valor de transmisión para el cálculo de la ganancia patrimonial.
  • Se permite deducir los gastos y tributos inherentes a la transmisión pagados por el transmitente del valor de transmisión.

Puntos de planificación

  • Valorar el impacto de la deuda hipotecaria en el cálculo de la ganancia patrimonial real.
  • Analizar la correcta imputación de los gastos de transmisión para su deducción.

Checklist

  • Verificar que el valor de transmisión no sea inferior al valor normal de mercado.
  • Confirmar que el importe de transmisión sea el precio real satisfecho por el adquirente.
  • Identificar todos los gastos y tributos inherentes a la transmisión pagados por el vendedor.
  • Asegurar que la cancelación de la hipoteca no afecte la determinación del valor de enajenación.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1229-19 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 30/05/2019 Normativa Ley 35/2006, arts. 33, 34 y 35 Descripción de hechos En el año 2018, el consultante transmitió una vivienda gravada con una hipoteca, con cantidades pendientes de amortizar. Parte del precio de venta se destinó a la amortización de la hipoteca. Cuestión planteada Cuál sería el valor de transmisión a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial. Contestación completa La transmisión de la vivienda generará en el consultante una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la LIRPF para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente. El artículo 35 establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Por tanto, el valor de transmisión será el efectivamente satisfecho por el adquirente, al margen de que una parte se destine a cancelar la hipoteca que gravaba la vivienda, menos los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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