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V1091-17 9 de mayo de 2017 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · rendimientos del capital inmobiliario

Condiciones para la deducibilidad de gastos en locales en expectativa de alquiler

Un contribuyente pregunta si puede deducir gastos de un local comercial que no está alquilado sino en expectativa de alquiler. La DGT responde que los gastos de publicidad requieren acreditar la expectativa de alquiler y su correlación con ingresos futuros, mientras que otros gastos solo son deducibles cuando el local esté arrendado.

La cuestión planteada

Medios de prueba que puedan acreditar que el inmueble está en expectativa de alquiler y deducibilidad de los gastos anuales por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, amortización, cuotas de comunidad de propietarios y gastos de publicidad.

El criterio de la DGT

Los gastos de publicidad son deducibles si existe una correlación con los ingresos derivados del posterior arrendamiento y se acredita la situación de expectativa de alquiler mediante medios de prueba admitidos. El IBI, las cuotas de comunidad y las amortizaciones solo serán deducibles en los periodos en que el local se encuentre arrendado. En los periodos sin arrendamiento, se deberá imputar la renta inmobiliaria prevista en la ley.

Implicaciones prácticas

  • Los gastos de publicidad requieren acreditación de la correlación con ingresos futuros para su deducibilidad.
  • El IBI, las cuotas de comunidad y las amortizaciones no son deducibles durante los periodos de vacancia.
  • En periodos sin arrendamiento, es obligatorio imputar la renta inmobiliaria prevista por la normativa.

Puntos de planificación

  • Valorar la correcta imputación de rentas en periodos de desocupación del inmueble.
  • Evaluar la suficiencia de los medios de prueba para acreditar la expectativa de alquiler.

Checklist

  • Verificar la existencia de medios de prueba que acrediten la expectativa de alquiler.
  • Comprobar la correlación entre los gastos de publicidad y los ingresos por arrendamiento.
  • Asegurar que el IBI y las cuotas de comunidad solo se deduzcan en periodos con contrato vigente.
  • Confirmar la imputación de rentas inmobiliarias en los periodos sin arrendamiento.
  • Validar que las amortizaciones se apliquen únicamente durante la vigencia del arrendamiento.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1091-17 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 09/05/2017 Normativa Ley 35/2006, arts. 23.1 y 27.2 RIRPF RD 439/2007, arts. 13 y 14 Descripción de hechos El consultante adquirió dos locales comerciales para destinarlos al arrendamiento a través de una inmobiliaria. En el año 2015 alquiló uno de los locales, quedando el otro en expectativa de alquiler. En el año 2016 continua en la misma situación. Cuestión planteada Medios de prueba que puedan acreditar que el inmueble está en expectativa de alquiler y deducibilidad de los gastos anuales por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, amortización, cuotas de comunidad de propietarios y gastos de publicidad. Contestación completa Partiendo de la consideración de que el arrendamiento no se realiza como actividad económica, por no reunir los requisitos previstos en el artículo 27.2 de Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, los rendimientos que pueda generar el arrendamiento de los locales constituyen rendimientos del capital inmobiliario. Los gastos deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario están recogidos en el artículo 23.1 de la LIRPF y desarrollados en los artículos 13 y 14 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo). De acuerdo con estos preceptos, tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención, entre los que se encuentran los mencionados por el consultante en su escrito. Ahora bien, la deducibilidad de estos gastos está condicionada a la obtención de unos ingresos, es decir, de unos rendimientos íntegros del capital inmobiliario: los procedentes del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute de bienes inmuebles o de derechos reales que recaigan sobre los mismos. Ello hace necesario, en un supuesto como el que es objeto de consulta, en el que el local no está alquilado, sino en expectativas de alquiler, la existencia de una correlación entre los gastos de publicidad y los ingresos derivados del posterior arrendamiento del local o de la posterior constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute del mismo. La situación de expectativa de alquiler del local deberá ser acreditada por el consultante. Dicha acreditación podrá realizarse por cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, cuya valoración no es competencia de este Centro Directivo, sino que corresponderá a los órganos de comprobación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, teniendo en cuenta, que en los procedimientos tributarios habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE de 18 de diciembre), según el cual serán de aplicación las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley de Enjuiciamiento Civil. En cuanto al resto de gastos anuales a que se refiere el consultante, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, cuotas de la comunidad de propietarios y amortizaciones, solo serán deducibles en los períodos en que el local se encuentre arrendado. En los períodos en que el local no se encuentre arrendado, el consultante habrá de imputar la renta inmobiliaria prevista en el artículo 85 de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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