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V0847-21 12 de abril de 2021 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · opción de compra

La prima de un contrato de opción de compra tributa como renta general en el año de su formalización

Se consulta si el importe de la prima de un contrato de opción de compra sobre un solar debe declararse como ganancia patrimonial en el IRPF. La DGT responde que la concesión de la opción genera una ganancia patrimonial que debe tributar como renta general en el ejercicio de su formalización.

La cuestión planteada

Si tiene que declarar en 2020 como ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas el importe de la prima.

El criterio de la DGT

La formalización de la opción de compra produce una ganancia patrimonial al alterar la composición del patrimonio del concedente. Esta ganancia nace en el momento de la concesión y, al no derivar de una transmisión, se clasifica como renta general. El importe será el valor satisfecho (siempre que no sea inferior al valor de mercado) menos los gastos y tributos inherentes. La prima recibida constituirá un menor valor de transmisión para la posterior compraventa del inmueble.

Implicaciones prácticas

  • La recepción de la prima de opción de compra genera una obligación tributaria inmediata en el ejercicio de su formalización.
  • La prima no se integra en la ganancia patrimonial de la transmisión definitiva, sino que tributa como renta general.
  • El importe de la prima reduce el valor de transmisión del bien en el momento de la compraventa final.

Puntos de planificación

  • Valorar el impacto de la liquidez inmediata frente a la carga fiscal por renta general en el ejercicio de la concesión.
  • Analizar la reducción del valor de transmisión para el cálculo de la ganancia patrimonial futura.

Checklist

  • Verificar el ejercicio fiscal en el que se formalizó la concesión de la opción.
  • Clasificar la prima como renta general y no como ganancia patrimonial por transmisión.
  • Calcular el valor de transmisión del inmueble restando el importe de la prima recibida.
  • Comprobar que el valor de la prima no sea inferior al valor de mercado.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0847-21 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 12/04/2021 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Art. 33. Descripción de hechos El consultante ha formalizado en 2020 un contrato de opción de compra sobre un solar de su propiedad. Para el pago de la prima (7.000 euros) se ha entregado un aval bancario con vencimiento el 10 de abril de 2022, que es la fecha en que termina el plazo para el ejercicio de la opción. Cuestión planteada Si tiene que declarar en 2020 como ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas el importe de la prima. Contestación completa Por virtud del contrato de opción una de las partes, concedente de la opción, atribuye a la otra, beneficiaria de la opción, el llamado derecho de opción o mejor “facultad de configuración” en cuanto que se trata de una facultad que permite a quien la ostenta configurar en el futuro una relación jurídica a su favor que permite decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la celebración de un contrato, que, en el caso de la opción de compra, es un contrato de compraventa. Ejercitada la opción de compra se consuma el contrato por el que se concedió y se perfecciona la compraventa (S.T.S. de 5 de noviembre de 2003). Ello determina que el contrato de opción de compra y la ulterior compraventa del inmueble como consecuencia del ejercicio de la opción dan lugar a dos situaciones diferenciadas. La formalización del contrato por medio del cual tiene lugar propiamente la concesión de la opción de compra sobre el inmueble produce en el consultante una ganancia de patrimonio según lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición. Dicha ganancia patrimonial nace en el momento de la concesión de la opción y que, al no derivar de una transmisión, se clasifica como renta general a efectos del cálculo del Impuesto de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 45 de la LIRPF. En tal sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo 1110/2020 (Sala de lo Contencioso, Sección 2ª), de 18 de mayo de 2020 (recurso 5332/2017). Su importe vendrá determinado por el valor efectivamente satisfecho al amparo de este contrato siempre que no sea inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá este. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la operación que hayan sido satisfechos por el consultante. La imputación de la totalidad de la ganancia (que se corresponderá con el importe del aval) deberá efectuarse, de acuerdo con lo previsto en el artículo 14 de la LIRPF, en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, en este caso, el período impositivo en que se formalice el derecho de opción de compra sobre el inmueble, en este caso 2020. En el caso de que posteriormente se ejercite la opción de compra en el plazo convenido, la posterior transmisión del inmueble producirá en el consultante una ganancia o pérdida de patrimonio según lo dispuesto en el artículo 33.1 de la LIRPF. Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la Ley del Impuesto, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la citada Ley. En este caso, el importe de la prima recibido constituirá un menor valor de transmisión del inmueble. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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