Un contribuyente mayor de 65 años consulta cómo calcular la ganancia patrimonial por la venta de un inmueble adquirido en 1981. La DGT explica el método de cálculo de la ganancia y las posibilidades de aplicar reducciones por antigüedad o la exención por constitución de renta vitalicia.
Cuestión planteada 1. Cálculo de la ganancia patrimonial.
La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición. Para inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, se puede aplicar una reducción sobre la parte de la ganancia generada antes del 20 de enero de 2006 según la disposición transitoria novena. Asimismo, los mayores de 65 años pueden excluir la ganancia de la tributación si destinan el importe de la venta a constituir una renta vitalicia en un plazo de seis meses, con un límite de 240.000 euros.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0838-20 Órgano SG de Tributación de las Operaciones Financieras Fecha salida 14/04/2020 Normativa Ley 35/2006 arts 33-1, 34, 35, 38-3, DT 9 RD439/2007 art 42 Descripción de hechos El consultante, mayor de 65 años, vende un inmueble no afecto a actividad económica adquirido en 1981. Cuestión planteada 1. Cálculo de la ganancia patrimonial. 2. Importe a reinvertir para poder acogerse a la exención por reinversión en rentas vitalicias, prevista en el artículo 38.3 de la Ley 35/2006. Contestación completa PRIMERA CUESTIÓN: El artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas (BOE de 29 de noviembre) -en adelante LIRPF-, establece: “1. Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.” Por tanto, la transmisión del inmueble objeto de consulta generará una ganancia o pérdida patrimonial, cuyo importe será la diferencia entre los respectivos valores de transmisión y de adquisición, según señala el artículo 34 de la LIRPF. Dichos valores se determinarán en la forma prevista en el artículo 35 de la LIRPF, el cual dispone: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los adquirentes. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Por otro lado, la disposición transitoria novena de la LIRPF establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas, o desafectados con más de tres años de antelación a la fecha de su transmisión, que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994. El régimen transitorio prevé una reducción sobre la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006, entendiendo por tal, la parte de la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda al número de días transcurridos entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006, ambos inclusive, respecto del número total de días que hubiera permanecido en el patrimonio del contribuyente. Para la aplicación de la reducción, se calculará el valor de transmisión de todos los elementos patrimoniales transmitidos desde el 1 de enero de 2015 hasta la fecha de transmisión del elemento patrimonial objeto de consulta, a cuya ganancia patrimonial el contribuyente le hubiera aplicado lo establecido en esta disposición, y se operará de la forma siguiente: - Si la suma del resultado de la anterior operación y el valor de transmisión del elemento patrimonial fuese inferior a 400.000 euros, la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 se reducirá aplicando sobre el importe de la misma el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año de permanencia del inmueble en el patrimonio del contribuyente que exceda de dos, contado desde su adquisición o realización de las inversiones y mejoras hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso. - Si el resultado de la anterior operación fuese inferior a 400.000 euros, pero sumándolo al valor de transmisión del elemento patrimonial se superase dicha cantidad, la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 que proporcionalmente corresponda a la parte del valor de transmisión que sumado al resultado de la anterior operación no supere los 400.000 euros, se reducirá aplicando sobre el importe de la misma el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año de permanencia del inmueble en el patrimonio del consultante que exceda de dos, contado desde su adquisición o realización de las inversiones y mejoras hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso. - Si el resultado de la anterior operación fuese superior a 400.000 euros no se aplicará reducción alguna a la parte de la ganancia patrimonial con anterioridad a 20 de enero de 2006. SEGUNDA CUESTIÓN: El artículo 38.3 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, establece: “3. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de elementos patrimoniales por contribuyentes mayores de 65 años, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se destine en el plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. La cantidad máxima total que a tal efecto podrá destinarse a constituir rentas vitalicias será de 240.000 euros. Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida. La anticipación, total o parcial, de los derechos económicos derivados de la renta vitalicia constituida, determinará el sometimiento a gravamen de la ganancia patrimonial correspondiente.” De acuerdo con lo anterior, para la aplicación de esta exención, deberá destinarse a la constitución de la renta vitalicia, el importe real por el que la enajenación se efectúe, minorado en los gastos y tributos inherentes a la transmisión que resulten satisfechos por el consultante; y siempre que se cumplan los restantes requisitos recogidos en el artículo 42 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.