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V0575-23 10 de marzo de 2023 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

La venta de un inmueble heredado genera una ganancia o pérdida patrimonial según la diferencia de valores

Se consulta cómo tributa la venta de un inmueble adquirido mediante una herencia. La DGT responde que la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión determina la ganancia o pérdida patrimonial.

La cuestión planteada

Tributación de la venta de un inmueble que ha sido adquirido por herencia.

El criterio de la DGT

El valor de adquisición será el que resulte de aplicar las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin exceder el valor de mercado, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición. El valor de transmisión será el importe real de la enajenación, siempre que no sea inferior al valor normal de mercado, deduciendo los gastos y tributos inherentes a la venta. El resultado se integrará en la base imponible del ahorro.

Implicaciones prácticas

  • El valor de adquisición para el IRPF es el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
  • El valor de adquisición no puede superar el valor de mercado del inmueble al momento de la herencia.
  • Los gastos y tributos de la herencia incrementan el valor de adquisición.
  • Los gastos y tributos de la venta disminuyen el valor de transmisión.

Puntos de planificación

  • Valoración del valor de mercado en el momento de la aceptación de la herencia.
  • Cálculo de la diferencia entre el valor de mercado y el valor declarado en el impuesto de sucesiones.

Checklist

  • Verificar que el valor de adquisición no exceda el valor de mercado.
  • Comprobar la inclusión de gastos y tributos de la adquisición en el valor de coste.
  • Confirmar que el valor de transmisión no sea inferior al valor normal de mercado.
  • Deducir correctamente los gastos y tributos inherentes a la venta.
  • Integrar el resultado final en la base imponible del ahorro.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0575-23 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 10/03/2023 Normativa LIRPF. Ley 35/2006. Artículos 33, 34, 35 y 36. Descripción de hechos Se corresponde con la cuestión planteada. Cuestión planteada Tributación de la venta de un inmueble que ha sido adquirido por herencia. Contestación completa La transmisión del inmueble generará en el consultante una ganancia o pérdida patrimonial, a tenor de lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, según el cual “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.” El artículo 34.1 de la LIRPF dispone, en su letra a), que el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será, en el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión, definidos en los artículos 35 y 36 de la LIRPF, para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente. El artículo 35 establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Y el artículo 36 dispone que: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (…).” De acuerdo con lo expuesto, el valor de adquisición del inmueble estará formado por la suma del valor que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hubieran sido satisfechos por el adquirente. El valor de transmisión será el efectivamente satisfecho, salvo que resulte inferior al valor normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste, y se minorará en el importe de los gastos y tributos inherentes a la enajenación que hubieran sido satisfechos por el transmitente. La ganancia o pérdida patrimonial que se derive de lo dispuesto anteriormente se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF. Finalmente, en relación con las obligaciones tributarias ante la AEAT, de acuerdo con el artículo 117 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE, de 18 de diciembre) corresponde a la Agencia Estatal de Administración Tributaria, a través de los órganos que desarrollan las funciones de gestión tributaria, el ejercicio de las actuaciones de información y asistencia tributaria y, en concreto, en cuanto a la forma en que debe darse cumplimiento a las obligaciones formales derivadas de los impuestos correspondientes. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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