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V0421-20 24 de febrero de 2020 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · imputación temporal

La ganancia patrimonial por la venta de una vivienda debe imputarse en el periodo en que se otorga la escritura pública

El consultante vendió una vivienda recibiendo un adelanto en 2019 y el resto en 2020 tras la firma de la escritura. Hacienda responde que la ganancia debe declararse en el año en que se formaliza la venta mediante escritura.

La cuestión planteada

A qué periodo impositivo debe imputarse la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de la vivienda.

El criterio de la DGT

La ganancia o pérdida patrimonial debe imputarse en el periodo impositivo en que ocurre la alteración patrimonial, es decir, en el momento de la entrega de los bienes. Según el Código Civil, el otorgamiento de la escritura pública equivale a la entrega de la cosa, salvo que se deduzca lo contrario. Por tanto, la ganancia se produce en el periodo en que se otorga la escritura pública.

Implicaciones prácticas

  • La fecha de la escritura pública determina el ejercicio fiscal de la declaración de la ganancia.
  • El cobro parcial de la contraprestación en ejercicios anteriores no desplaza la imputación de la ganancia al momento del cobro.

Puntos de planificación

  • Valorar el impacto fiscal de la fecha de firma de la escritura en el ejercicio correspondiente.
  • Analizar la coincidencia entre los cobros de la venta y el momento de la transmisión jurídica.

Checklist

  • Verificar la fecha exacta de otorgamiento de la escritura pública.
  • Comprobar que la ganancia patrimonial se ha declarado en el ejercicio de la firma.
  • Confirmar que no se han imputado ganancias basándose únicamente en los cobros de anticipos.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0421-20 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 24/02/2020 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, artículo 14. Descripción de hechos El consultante ha enajenado una vivienda por 53.500 euros, percibiendo a finales de 2019 un adelanto de 12.500 euros y en enero del 2020 con la formalización de la venta en escritura pública ha percibido el resto del importe de la venta (41.000 euros). Cuestión planteada A qué periodo impositivo debe imputarse la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de la vivienda. Contestación completa De acuerdo con la regla general de imputación temporal de rentas prevista en el artículo 14.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de los no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre) –en adelante LIRPF-, la ganancia o pérdida patrimonial obtenida deberá imputarse en el periodo impositivo en que tiene lugar la alteración patrimonial, es decir en el momento de la entrega de los bienes objeto de compraventa. Al respecto, el artículo 1.462 del Código Civil dispone que “Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”. En relación a lo anterior, debe tenerse en consideración que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y la opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública; dicho otorgamiento, conforme dispone el Código Civil, equivale a la entrega siempre y cuando de ésta no resulte o se deduzca lo contrario. En consecuencia, y de acuerdo con lo anteriormente dispuesto, la ganancia patrimonial derivada de la venta del inmueble debe entenderse producida en el periodo impositivo en el que se otorgue la escritura pública. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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