L'Espagne reste l'une des destinations d'investissement immobilier préférées des acheteurs étrangers. Selon les données du Conseil Général du Notariat, en 2024 les étrangers représentaient 14,7 % des transactions immobilières résidentielles en Espagne, avec un prix moyen de transaction supérieur à celui des acheteurs nationaux. Ce guide examine en détail les obligations fiscales affectant les investisseurs non-résidents sur le marché immobilier espagnol en 2025.
IRNR : l’impôt principal du propriétaire non-résident
L’Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), régi par le Décret Législatif Royal 5/2004 du 5 mars (le texte consolidé de la Loi IRNR) et développé par le Décret Royal 1776/2004, est l’impôt perçu sur les revenus obtenus en Espagne par les personnes physiques et morales non-résidentes.
Revenus locatifs : 19 % vs 24 %
Les revenus locatifs de biens situés en Espagne sont soumis à l’IRNR aux taux suivants :
- 19 % pour les résidents de l’Union européenne, de l’Espace Économique Européen, de l’Islande et de la Norvège. Les ressortissants de l’EEE peuvent déduire les charges directement liées à la génération des revenus (intérêts d’emprunt, amortissement du bien, assurance, taxe foncière (IBI), charges de copropriété, réparations), en calculant le revenu net de la même manière qu’un résident au titre de l’impôt sur le revenu des personnes physiques.
- 24 % pour les résidents dans des pays tiers. Ces contribuables sont imposés sur les revenus bruts sans possibilité de déduire les charges, sauf disposition contraire d’une convention de double imposition applicable.
Cette différence de traitement entre résidents UE/EEE et non-EEE a été déclarée contraire au droit de l’UE par la Cour de Justice dans son arrêt du 3 septembre 2014 (Affaire C-127/12), qui a obligé l’Espagne à uniformiser le taux pour les résidents de l’EEE. Pour les résidents hors EEE, le différentiel subsiste et n’est pas contesté au niveau européen.
Revenus imputés sur les biens non loués
Un propriétaire non-résident d’un bien en Espagne qui n’est ni loué ni utilisé comme résidence principale doit imputer un revenu annuel de 2 % de la valeur cadastrale du bien (1,1 % si la valeur cadastrale a été révisée depuis le 1er janvier 1994). Ce revenu imputé est imposé à 19 % ou 24 % selon la résidence du propriétaire.
Par exemple, un appartement avec une valeur cadastrale de 100 000 € génère un revenu imputé de 1 100 € (si la valeur cadastrale a été révisée) ou de 2 000 € (si elle ne l’a pas été), avec une charge IRNR de 209 € ou 380 € respectivement pour un ressortissant de l’UE.
TVA sur les transactions immobilières : première vs deuxième cession
La fiscalité indirecte sur les transactions immobilières suit des règles différentes selon que la transaction est une première ou une deuxième cession :
- Première cession : soumise à la TVA à 10 % (résidentiel), 4 % (logement social) ou 21 % (locaux commerciaux, garages et terrains à bâtir). Le vendeur doit facturer la TVA à l’acquéreur, qui peut la récupérer s’il est assujetti à la TVA et acquiert le bien pour une activité économique.
- Deuxième cession : exonérée de TVA et soumise aux Droits de Mutation (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, TPO), avec des taux fixés par chaque communauté autonome. Les taux régionaux vont de 6 % à Madrid et aux Baléares à 11 % en Catalogne et en Galice. L’acquéreur non-résident d’un bien de deuxième cession paie les droits de mutation sur la valeur vénale déclarée dans l’acte notarié.
Impôt sur la fortune pour les non-résidents
Les non-résidents disposant d’actifs situés en Espagne sont tenus de déclarer l’Impôt sur la Fortune (Impuesto sobre el Patrimonio, IP) si la valeur nette de leurs actifs et droits espagnols dépasse 700 000 €. L’abattement minimal de l’État est de 700 000 €, mais il s’applique intégralement uniquement pour les résidents dans des communautés autonomes sans réglementation propre. Les non-résidents sont imposés selon les règles de l’État, sauf s’ils résident dans un État membre de l’UE ou de l’EEE, auquel cas ils peuvent opter pour l’application des règles de la communauté autonome où se trouve la plus grande valeur de leurs actifs espagnols.
Les taux progressifs de l’Impôt sur la Fortune vont de 0,2 % (pour la base imposable de 0 à 167 129,45 €) à 3,5 % (pour les bases dépassant 10 695 996,06 €), conformément au barème de l’article 30 de la Loi 19/1991.
La Taxe Temporaire de Solidarité sur les Grandes Fortunes (Loi 38/2022) impose les actifs nets dépassant 3 millions d’euros à des taux de 1,7 %, 2,1 % et 3,5 %, agissant comme un complément à l’Impôt sur la Fortune. Pour les non-résidents disposant d’actifs espagnols au-delà de ce seuil, cette taxe crée une charge supplémentaire dans les communautés autonomes qui avaient précédemment aboli ou réduit l’Impôt sur la Fortune (Madrid, Andalousie).
Plus-values immobilières : la retenue à la source de 3 %
Lorsqu’un non-résident vend un bien immobilier en Espagne, l’acquéreur — qu’il soit résident ou non — est tenu de retenir et de reverser à l’AEAT 3 % du prix de vente à titre d’acompte sur l’IRNR (article 25.2 du texte consolidé de la Loi IRNR). Cette retenue constitue un acompte sur l’impôt que le non-résident régularisera via le formulaire 210.
La plus-value est calculée comme la différence entre la valeur de cession (prix de vente diminué des frais et commissions) et la valeur d’acquisition (prix d’achat majoré des frais d’acquisition, incluant la TVA ou les droits de mutation, les honoraires de notaire et les frais d’inscription). Le coefficient de revalorisation monétaire (supprimé depuis 2015 pour les résidents et non applicable aux non-résidents) ne s’applique pas.
Le taux applicable sur la plus-value est de 19 % pour les résidents UE/EEE et de 24 % pour les autres. Si la retenue de 3 % dépasse la charge fiscale résultante, le non-résident est en droit de demander le remboursement de l’excédent.
Conventions de double imposition et planification fiscale
L’Espagne dispose de conventions de double imposition avec plus de 100 pays. La plupart d’entre elles réservent le droit exclusif d’imposer les plus-values découlant de la vente de biens immobiliers à l’État où se situe l’actif (article 13.1 du Modèle OCDE), ce qui signifie que les conventions n’éliminent généralement pas l’imposition espagnole sur les plus-values immobilières.
Cependant, les conventions peuvent réduire l’imposition sur les revenus locatifs, en limitant le taux de retenue applicable ou en fixant des conditions spécifiques. Avant de structurer un investissement immobilier en Espagne, il est essentiel d’analyser la convention de double imposition applicable en fonction du pays de résidence de l’investisseur.
Structure d’investissement : propriété directe vs. société
L’investisseur non-résident peut acquérir le bien à titre personnel ou via une société. Chaque structure présente ses avantages et inconvénients :
- Propriété directe : plus grande simplicité administrative, imposition IRNR à 19-24 % sur les revenus et plus-values, application directe de la convention personnelle de l’investisseur, pas de complexité sociétaire.
- Société espagnole (SL ou SA) : imposée au titre de l’IS à 25 %, avec la possibilité de déduire les frais de financement, l’amortissement et toutes les charges d’exploitation. La distribution de dividendes à la société mère non-résidente peut être soumise à une retenue à la source de 19 % (réduite ou supprimée en vertu d’une convention ou de la Directive mère-filiale de l’UE).
- Société étrangère hors UE : soumise à la taxe spéciale prévue à l’article 40 du texte consolidé de la Loi IRNR (3 % annuellement sur la valeur cadastrale) si elle ne peut pas démontrer une activité économique réelle ou bénéficier d’une convention de double imposition.
Chez BMC, notre équipe fiscale spécialisée conseille les investisseurs non-résidents sur les structures d’acquisition de biens espagnols, les obligations de conformité et la planification fiscale. Découvrez nos services fiscaux.
