Le 13 janvier 2024, le Président du Gouvernement espagnol a annoncé au Forum de Davos l'intention de l'exécutif de supprimer le Golden Visa pour les investisseurs immobiliers. Cette déclaration a ouvert un processus législatif qui, en avril 2024, en était encore au stade d'avant-projet de loi, sans date d'approbation confirmée mais avec un soutien parlementaire suffisant pour anticiper son adoption dans les mois à venir.
Qu’est-ce que le Golden Visa espagnol et quelles voies couvre-t-il
Le Golden Visa espagnol — officiellement dénommé « visa et autorisation de résidence pour investisseurs » — a été introduit par la Loi 14/2013 du 27 septembre sur le soutien aux entrepreneurs et à leur internationalisation. Le Titre V de cette loi (articles 61 à 67) fixe les conditions dans lesquelles les ressortissants de pays tiers peuvent obtenir un visa et une autorisation de résidence pour des raisons d’intérêt économique, incluant un investissement significatif en Espagne.
Les voies d’investissement qualifiantes reconnues par la Loi 14/2013 sont :
- Investissement immobilier : acquisition d’un bien immobilier en Espagne d’une valeur d’au moins 500 000 € libre de charges et d’hypothèques. C’est la voie la plus utilisée et celle que le Gouvernement propose de supprimer.
- Investissement en fonds propres d’entreprises : investissement dans des entreprises espagnoles d’au moins 1 million d’euros.
- Dépôts bancaires : dépôts dans des établissements financiers espagnols d’au moins 1 million d’euros.
- Obligations d’État : acquisition de dette publique espagnole d’une valeur d’au moins 2 millions d’euros.
- Projets d’intérêt général : investissement dans des projets d’entreprise qui créent un emploi qualifié, génèrent un impact socio-économique significatif, ou contribuent à l’innovation technologique.
La proposition du Gouvernement de janvier 2024 ne vise que la voie immobilière et ne remet pas en question les autres voies d’investissement.
État du processus législatif en avril 2024
Au moment de la publication, le Gouvernement a communiqué son intention d’incorporer la suppression du Golden Visa immobilier dans une modification de la Loi 14/2013, dont l’avant-projet de loi est en cours de préparation au Ministère du Logement et de l’Agenda Urbain. Le texte législatif définitif n’a pas encore été présenté au Congrès des Députés.
Le processus parlementaire ordinaire — incluant l’approbation de l’avant-projet par le Conseil des Ministres, l’avis du Conseil d’État, la consultation publique, la soumission au Congrès, l’étape en commission parlementaire, le débat en plénière et les éventuelles procédures au Sénat — peut prendre entre six mois et un an à compter de l’annonce. Cela situe l’entrée en vigueur potentielle au second semestre 2024 ou, plus vraisemblablement, en 2025.
Impact sur le marché immobilier haut de gamme
Le Golden Visa immobilier a eu un impact quantitativement modéré sur le marché espagnol : le nombre d’autorisations accordées au titre de l’investissement immobilier s’est historiquement situé entre 1 500 et 2 500 par an, concentré géographiquement à Madrid, Barcelone, Málaga et les Baléares. Les principaux pays d’origine des bénéficiaires ont été la Chine (historiquement la première source), suivie par la Russie, l’Ukraine et les pays d’Amérique latine.
En termes de volume d’investissement, la Banque d’Espagne estime que le Golden Visa immobilier a attiré entre 2 et 3 milliards d’euros par an en achats de propriétés. Cependant, comme une grande partie de cet investissement est concentrée dans des segments haut de gamme déjà dynamiques par leur propre dynamique, l’impact net sur les prix et l’accessibilité au logement pour les acquéreurs nationaux reste un sujet de débat parmi les économistes du secteur.
Alternatives pour les investisseurs après la suppression du Golden Visa immobilier
Les investisseurs non européens utilisant actuellement ou prévoyant d’utiliser le Golden Visa via l’immobilier disposent de plusieurs alternatives pour maintenir leur présence et leur résidence en Espagne :
Visa de nomade numérique
La Loi 28/2022 (la Loi Startups) introduit le visa de nomade numérique pour les travailleurs indépendants ou les salariés d’entreprises étrangères qui souhaitent résider en Espagne tout en travaillant à distance. La condition est de démontrer un revenu minimum d’au moins 200 % du SMI (environ 2 300 € par mois en 2024), sans investissement minimum requis.
Résidence non lucrative
L’article 47 du Décret royal 557/2011 permet la résidence en Espagne pour les ressortissants non européens qui peuvent démontrer des moyens économiques suffisants pour subvenir à leurs besoins sans travailler en Espagne (environ 27 000 € par an pour le demandeur, plus 6 700 € par membre de la famille à charge). Il n’accorde pas d’autorisation de travailler.
Investissement en fonds propres (Golden Visa non immobilier)
La voie basée sur l’investissement en fonds propres d’entreprises espagnoles (1 million d’euros) reste en place. Elle peut être structurée via l’acquisition d’actions ou de parts sociales dans une société à responsabilité limitée (SL ou SA) existante, ou via la création d’une nouvelle société. La société n’a pas besoin d’être nouvellement créée ou innovante, mais l’investissement doit être maintenu pendant toute la période d’autorisation.
Régime fiscal spécial pour les travailleurs délocalisés (Loi Beckham)
Le régime prévu à l’article 93 de la Loi IRPF permet aux non-résidents qui s’installent en Espagne pour des raisons professionnelles ou commerciales d’être imposés au taux forfaitaire IRNR (24 % sur les premiers 600 000 €) plutôt qu’au barème progressif IRPF. Ce régime est entièrement indépendant du Golden Visa et ne requiert aucun investissement minimum — seulement que le contribuable n’ait pas résidé en Espagne au cours des cinq années précédentes et que la délocalisation soit motivée par une relation d’emploi, le lancement d’une activité commerciale en Espagne ou la gestion active d’investissements éligibles.
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