Se puede considerar actividad económica en el arrendamiento de inmuebles mediante la subcontratación de la gestión

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V5616-26 Órgano SG de Impuestos sobre las Personas Jurídicas Fecha salida 17/09/2026 Normativa Ley 27/2014 Impuesto sobre Sociedades - 5.1 - 48 Descripción de hechos Las entidades SA, SB y SC, españolas, están participadas al 100% por un fondo de inversión inmobiliario sin personalidad jurídica con residencia fiscal en Alemania. Debido a la falta de personalidad jurídica del fondo, éste no puede poseer activos ni actuar por sí mismo. Por tanto, los activos pertenecientes al fondo son legalmente propiedad de la entidad gestora SD, también con residencia fiscal en Alemania. En lo que se refiere a las entidades consultantes: - SA tiene por actividad principal la explotación en arrendamiento de bienes inmuebles, estando dada de alta en el epígrafe del Impuesto sobre Actividades Económicas 861.1 Alquiler de viviendas. Esta entidad suscribió en febrero de 2023 un contrato de compraventa futura en la modalidad llave en mano con otra entidad (encargada de la promoción) para la adquisición de un proyecto, que actualmente se encuentra en proceso de construcción, consistente en la compraventa de un edificio de uso residencial. El inmueble, cuya construcción finalizará en 2025, englobará 127 viviendas que se cederán en arrendamiento, con sus respectivos anejos (129 plazas de garaje y 127 trasteros). Los ingresos por arrendamiento representarían la totalidad del importe neto de la cifra de negocios de la entidad, constituyendo su actividad principal. En virtud de lo anterior, la entidad tiene intención de aplicar el régimen especial previsto en el Capítulo III del Título VII de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas (en adelante, EDAV) cumpliendo los requisitos necesarios para su aplicación una vez que se haya adquirido la promoción inmobiliaria y comience la actividad de arrendamiento. - SB tiene por actividad principal la explotación en arrendamiento de bienes inmuebles, estando dada de alta en el epígrafe del Impuesto sobre Actividades Económicas 861.1 Alquiler de viviendas. Esta entidad suscribió en enero de 2022 un contrato de compraventa futura en la modalidad llave en mano con otra entidad (encargada de la promoción) para la adquisición de un proyecto llave en mano consistente en la compraventa de la promoción inmobiliaria sobre una parcela. El inmueble, cuya construcción finalizó en enero de 2023 engloba un total de 125 viviendas cedidas en arrendamiento con sus respectivos anejos (199 plazas de garaje y 125 trasteros). Los ingresos por arrendamiento representarían la totalidad del importe neto de la cifra de negocios de la entidad, constituyendo su actividad principal. En virtud de lo anterior, SB tiene intención de aplicar el régimen especial EDAV dado que se ha adquirido la promoción inmobiliaria y ha comenzado la actividad de arrendamiento. - SC tiene por actividad principal la explotación en arrendamiento de bienes inmuebles, estando dada de alta en el epígrafe del Impuesto sobre Actividades Económicas 861.1 Alquiler de viviendas. Esta entidad suscribió en febrero de 2022 un contrato de compraventa futura en la modalidad llave en mano con otra entidad (encargada de la promoción) para la adquisición de un proyecto, que actualmente se encuentra en proceso de construcción, consistente en la compraventa de la promoción inmobiliaria a construir sobre seis parcelas. El inmueble, cuya construcción finalizará en 2024, consta de dos edificios englobando en total 90 viviendas que se cederán en arrendamiento con sus respectivos anejos (58 plazas de garaje y 25 trasteros). Los ingresos por arrendamiento representarían la totalidad del importe neto de la cifra de negocios de la entidad, constituyendo su actividad principal. En virtud de lo anterior, SC tiene la intención de aplicar el régimen especial EDAV cumpliendo los requisitos necesarios para su aplicación una vez que se haya adquirido la promoción inmobiliaria y comience la actividad de arrendamiento. Dada la relevancia y la complejidad del alcance que tendrá el patrimonio inmobiliario del grupo, el volumen de negocio vinculado al mismo y la necesidad de una gestión profesionalizada de los activos inmobiliarios, se encomendará la gestión de la actividad del arrendamiento a una entidad especializada y dedicada exclusivamente a la administración de propiedades. En particular, SD ha externalizado la gestión de la actividad de arrendamiento inmobiliario a través de la firma de un contrato de gestión en diciembre de 2022 con SG, española, mediante el cual SG, como gestor inmobiliario, se encarga de la gestión y administración comercial y técnica de los activos inmobiliarios. En dicho contrato se regula expresamente que el gestor debe estar disponible en todo momento durante el horario laboral habitual. Los honorarios anuales de SG dependen, entre otras cosas, del tamaño de la propiedad o del número de unidades residenciales y oscila generalmente en un rango entre el 3% y el 5% de los ingresos por alquiler recibidos de la propiedad. A este respecto, se debe señalar que SG es una entidad externa e independiente que no guarda vinculación con ninguna de las entidades mencionadas. Posteriormente, se ha firmado un acuerdo de adhesión entre la entidad gestora SD, SG y la entidad propietaria de los activos inmobiliarios. A fecha de la presentación del escrito de consulta, SB, cuyo activo inmobiliario ya ha sido construido, firmó el acuerdo de adhesión en febrero de 2023, con el objeto de adherirse a las condiciones estipuladas en el contrato entre SD y SG. Así, las funciones desempeñadas por SG son, entre otras: - Elaboración de un plan de negocios para prever los ingresos por alquiler, los costos de la propiedad, los gastos de mantenimiento y reparación, así como el período de tenencia adecuado para la propiedad; implementación y verificación regular y actualización de los planes. - Desarrollo de estrategias de alquiler en cooperación con el cliente. - Búsqueda de arrendatarios, negociación y reserva de los pertinentes contratos de arrendamiento. - Creación y revisión continua de un presupuesto relacionado con la propiedad. - Selección, contratación y coordinación de consultores externos para servicios técnicos, medidas de mantenimiento y reparación, y presentación de propuestas sobre su necesidad e implementación. - Selección, contratación y coordinación de proveedores para trabajos de mantenimiento y reparaciones. - Actividades relacionadas con la organización de la limpieza y seguridad de las viviendas y relación con el conserje. - Gestión del mobiliario de las viviendas, si procede. En particular, debe encargarse de comprobar el estado de dichos muebles y asegurarse de que están en correcto estado o, si hubiese mobiliario defectuoso, sustituirlo. - Contratación y coordinación de agentes inmobiliarios y proveedores de servicios externos para el arrendamiento de espacios de alquiler, y presentación de propuestas para la firma de contratos de arrendamiento. - Colaboración y búsqueda de pólizas de seguros en relación con los inmuebles, así como gestión de cualquier reclamación a las aseguradoras. - Provisión de informes y cifras de gestión de la propiedad. - Firma, ajuste y resolución de los contratos de arrendamiento con los arrendatarios. - Recaudación de alquileres, ajuste del precio del alquiler, custodia de depósitos de alquiler. - Gestión de cuentas por cobrar/recuperación. - Verificación de facturas relacionadas con la propiedad y gestión de pagos. - Preparación y seguimiento del presupuesto aprobado de la propiedad a nivel de gestión de la propiedad. - Preparación de la selección y contratación de socios y servicios relacionados con la gestión de la propiedad y el mantenimiento continuo. - Apoyo en la elaboración de informes trimestrales y anuales. - Asistencia en inspecciones y recopilación de información en relación con la valoración de la propiedad. - Asistencia en ventas, especialmente con la diligencia debida respecto al comprador. - Informe regular sobre la propiedad a nivel de gestión de la propiedad. - Apoyo a los arrendatarios. Por estos servicios, SG percibirá una remuneración que será pagada por la sociedad propietaria del inmueble residente en territorio español, es decir, por SA, SB y SC. SG cuenta con los medios y recursos necesarios para gestionar la actividad de arrendamiento de activos inmobiliarios, así como con los conocimientos del sector para la adecuada prestación de los servicios. Esta decisión de encomendar la gestión, además de ser una práctica habitual del sector inmobiliario, se toma en supuestos en los que dada la relevancia del patrimonio inmobiliario y la complejidad del mismo es necesario contar con gestores profesionales de probada experiencia a los que por medio de la contratación laboral diferente no se podría acceder por cuestiones de coste. Es decir, la actividad de gestión y explotación en régimen de arrendamiento de los inmuebles requiere, en este caso, disponer de una organización empresarial amplia y especializada, más atendiendo a la dimensión de la actividad que van a desarrollar las entidades propietarias de los inmuebles, el volumen y la importancia de sus ingresos y la complejidad que requiere el arrendamiento de los inmuebles. Por ello, contratar la gestión de la actividad de arrendamiento a terceros profesionalmente dedicados a la gestión de activos resulta más eficiente que la gestión de esta actividad con medios propios por parte de las entidades consultantes, resultando los medios personales empleados por la entidad gestora incluso superiores al tiempo que correspondería a un trabajador con contrato laboral y a jornada completa. En lo que respecta a SA y SC, una vez finalice la construcción de sus respectivos activos inmobiliarios, se procederá igualmente a la externalización de la gestión de la actividad de arrendamiento inmobiliario a través de la firma de un acuerdo de adhesión al contrato de administración de propiedad suscrito entre SD y SG. Por último, se manifiesta que, desde el momento de finalización de las respectivas construcciones, las viviendas sitas en cada uno de los inmuebles urbanos serán ofrecidas en arrendamiento por un periodo superior a tres años. Asimismo, en ningún caso se realizará una actividad económica distinta del arrendamiento de viviendas. Además, a SA, SB y SC no les será de aplicación ningún otro régimen especial previsto en el Título VII de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, que le impida optar por la aplicación del régimen especial EDAV. Cuestión planteada 1. Si la actividad de gestión y explotación en régimen de arrendamiento de los inmuebles que desarrollan/van a desarrollar SA, SB y SC cumplen con los requisitos señalados en el artículo 5 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades a los efectos de determinar que dichas entidades desarrollan una actividad económica a efectos fiscales. 2. Si, atendiendo a lo anterior, SA, SB y SC cumplirían con los requisitos establecidos en el Capítulo III del Título VII (artículos 48 y 49 de la LIS) para ser calificadas como EDAV. Contestación completa En primer lugar, se desea conocer si las entidades consultantes SA, SB y SC realizan una actividad económica en los términos previstos en el artículo 5 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (en adelante, LIS). En este sentido, el artículo 5 de la LIS regula el concepto de actividad económica y entidad patrimonial en los siguientes términos: “1. Se entenderá por actividad económica la ordenación por cuenta propia de los medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En el caso de arrendamiento de inmuebles, se entenderá que existe actividad económica, únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa. En el supuesto de entidades que formen parte del mismo grupo de sociedades según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas, el concepto de actividad económica se determinará teniendo en cuenta a todas las que formen parte del mismo. 2. A los efectos de lo previsto en esta Ley, se entenderá por entidad patrimonial y que, por tanto, no realiza una actividad económica, aquella en la que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o no esté afecto, en los términos del apartado anterior, a una actividad económica. El valor del activo, de los valores y de los elementos patrimoniales no afectos a una actividad económica será el que se deduzca de la media de los balances trimestrales del ejercicio de la entidad o, en caso de que sea dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas, de los balances consolidados (…)”. El artículo 5 define la actividad económica como la ordenación por cuenta propia de los medios de producción y de recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En el caso concreto del arrendamiento de inmuebles existirá actividad económica cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. En el ámbito del Impuesto sobre Sociedades se debe tener en cuenta la autonomía del concepto de actividad económica frente al mismo concepto regulado para otras figuras impositivas. En este sentido, el Preámbulo de la LIS justifica la nueva inclusión de una definición de actividad económica, hasta entonces referenciada al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, ante la necesidad de que el Impuesto sobre Sociedades, que grava por excelencia las rentas procedentes de actividades económicas, contenga una definición adaptada a la propia naturaleza de las personas jurídicas. Por tanto, la interpretación del concepto de actividad económica en el ámbito del Impuesto sobre Sociedades debe realizarse a la luz del funcionamiento empresarial societario, y puede diferir de la interpretación que se realice del mismo, en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, por cuanto el mismo concepto puede tener finalidades diferentes y específicas en cada figura impositiva. En este sentido, precisamente, el artículo 3 del Código Civil, de aplicación en la interpretación de las normas tributarias, señala que “las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas”. En el caso de arrendamiento de inmuebles, la LIS establece que la actividad arrendaticia tiene la condición de económica cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa. No obstante, la realidad económica pone de manifiesto situaciones empresariales en las que, si bien una entidad posee un patrimonio inmobiliario relevante cuya gestión requeriría, al menos, una persona contratada al efecto, realizando en consecuencia una actividad económica en los términos establecidos en el artículo 5 de la LIS, el requisito de contratación se ve suplido por la subcontratación a terceras sociedades especializadas en la gestión inmobiliaria. En el presente caso, de acuerdo con los hechos manifestados en el escrito de consulta, SA adquirirá, en cuanto termine su promoción, un inmueble que engloba 127 viviendas, 129 plazas de garaje y 127 trasteros. Por otra parte, SB ya ha adquirido un inmueble que consta de 125 viviendas, 199 plazas de garaje y 125 trasteros. Por último, SC adquirirá, en cuanto termine su promoción, un inmueble que engloba 90 viviendas, 58 plazas de garaje y 25 trasteros. Ante esta situación, SD, la entidad gestora del fondo de inversión inmobiliario alemán, ha suscrito un contrato de gestión con SG. En este sentido, SB ya se adherido a este contrato, mientras que SA y SC, una vez finalice la construcción de sus respectivos activos inmobiliarios, se adherirán también al mencionado contrato. SG es una entidad externa e independiente que no guarda vinculación con ninguna de las entidades mencionadas. Este Centro Directivo, en circunstancias análogas a las que concurren en el presente supuesto, ha considerado cumplidos los requisitos señalados en el artículo 5.1 de la LIS, y ha concluido que la entidad consultante desarrollaba una actividad económica, aun cuando los medios materiales y humanos necesarios para intervenir en el mercado no eran propios sino subcontratados a una entidad ajena al grupo mercantil (ver entre otras, las consultas V3530-15, de 13 de noviembre de 2015, V1606-17, de 21 de junio de 2017, V1794-17, de 10 de julio de 2017 y V0346-25, de 19 de marzo de 2025). En conclusión, en el supuesto concreto planteado, partiendo de los datos recogidos en el escrito de consulta, cabría considerar igualmente cumplidos los requisitos señalados en el artículo 5.1 de la LIS, a los efectos de determinar que las entidades consultantes desarrollan una actividad económica, aun cuando los medios materiales y humanos necesarios para intervenir en el mercado no son propios sino subcontratados a una entidad ajena al grupo mercantil. En segundo lugar, se desea conocer si las entidades consultantes SA, SB y SC cumplen los requisitos para poder aplicar el régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda. En este sentido, el Capítulo III del Título VII de la LIS regula el régimen fiscal especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda. Al respecto, el artículo 48 de la LIS establece que: “1. Podrán acogerse al régimen previsto en este capítulo las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido. Dicha actividad será compatible con la realización de otras actividades complementarias, y con la transmisión de inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra b) del apartado 2 siguiente. A efectos de la aplicación de este régimen especial, únicamente se entenderá por arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley para los contratos de arrendamiento de viviendas. Se asimilarán a viviendas el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje con el máximo de dos, y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, excluidos los locales de negocio, siempre que unos y otros se arrienden conjuntamente con la vivienda. 2. La aplicación del régimen fiscal especial regulado en este capítulo requerirá el cumplimiento de los siguientes requisitos: a) Que el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad en cada período impositivo sea en todo momento igual o superior a 8. b) Que las viviendas permanezcan arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos 3 años. Este plazo se computará: 1.º En el caso de viviendas que figuren en el patrimonio de la entidad antes del momento de acogerse al régimen, desde la fecha de inicio del período impositivo en que se comunique la opción por el régimen, siempre que a dicha fecha la vivienda se encontrara arrendada. De lo contrario, se estará a lo dispuesto en el párrafo siguiente. 2.º En el caso de viviendas adquiridas o promovidas con posterioridad por la entidad, desde la fecha en que fueron arrendadas por primera vez por ella. El cumplimiento de este requisito implicará para cada vivienda, la pérdida de la bonificación que hubiera correspondido. Junto con la cuota del período impositivo en el que se produjo el incumplimiento, deberá ingresarse el importe de las bonificaciones aplicadas en la totalidad de los períodos impositivos en los que hubiera resultado de aplicación este régimen especial, sin perjuicio de los intereses de demora, recargos y sanciones que, en su caso, resulten procedentes. c) Que las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento sean objeto de contabilización separada para cada inmueble adquirido o promovido, con el desglose que resulte necesario para conocer la renta correspondiente a cada vivienda, local o finca registral independiente en que éstos se dividan. d) En el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, que al menos el 55 por ciento de las rentas del período impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra b) anterior, o, alternativamente que al menos el 55 por ciento del valor del activo de la entidad sea susceptible de generar rentas que tengan derecho a la aplicación de la bonificación a que se refiere el artículo 49.1 de esta Ley. 3. La opción por este régimen deberá comunicarse a la Administración tributaria. El régimen fiscal especial se aplicará en el período impositivo que finalice con posterioridad a dicha comunicación y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique a la Administración tributaria la renuncia al régimen. 4. Cuando a la entidad le resulte de aplicación cualquiera de los restantes regímenes especiales previstos en este Título, excepto el de consolidación fiscal, transparencia fiscal internacional y el de las fusiones, escisiones, aportaciones de activo, canje de valores y el de determinados contratos de arrendamiento financiero, no podrá optar por el régimen regulado en este capítulo, sin perjuicio de lo establecido en el párrafo siguiente. Las entidades a las que, de acuerdo con lo establecido en el artículo 101 de esta Ley, les sean de aplicación los incentivos fiscales para las empresas de reducida dimensión previstos en el Capítulo XI de este Título VII, podrán optar entre aplicar dichos incentivos o aplicar el régimen regulado en este capítulo”. De acuerdo con este precepto, podrán acogerse a este régimen especial las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido, cualquiera que sea el negocio jurídico por el cual se hayan adquirido dichas viviendas, precisando la letra d) del apartado 2 de dicho artículo determinados requisitos en el caso de que se desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas. Sin perjuicio de los restantes requisitos exigidos por este régimen especial, las entidades que se quieran acoger al mismo deben tener como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas, definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU): “1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”. Por tanto, para la aplicación de este régimen especial, únicamente se entiende por arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la LAU, de manera que el arrendamiento que efectúe la entidad consultante debe tener por destino primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario lo cual parece acontecer en este caso. No obstante, es una cuestión de hecho que deberá ser evaluada por los órganos competentes de la Administración Tributaria. En el caso planteado, las entidades consultantes tienen por actividad económica principal el arrendamiento de bienes inmuebles, estando dada de alta en el epígrafe del Impuesto sobre Actividades Económicas 861.1 Alquiler de viviendas. Para llevar a cabo dicha actividad, SA va a contar con 127 viviendas para su cesión en arrendamiento, con sus respectivos anejos (129 plazas de garaje y 127 trasteros); SB cuenta con 125 viviendas para su cesión en arrendamiento, con sus respectivos anejos (199 plazas de garaje y 25 trasteros); y SC va a contar con 90 viviendas para su cesión en arrendamiento, con sus respectivos anejos (58 plazas de garaje y 25 trasteros). Además, se manifiesta en el escrito de consulta que, desde el momento de finalización de sus respectivas construcciones, las viviendas sitas en cada uno de los inmuebles urbanos serán ofrecidas en arrendamiento por un período superior a tres años. Asimismo, en ningún caso se realizará una actividad económica distinta del arrendamiento de viviendas. Por último, se manifiesta que a SA, SB y SC no les será de aplicación ningún otro régimen especial previsto en el Título VII de la LIS que le impida optar por la aplicación del régimen especial EDAV. Por todo ello, en la medida en que las entidades consultantes SA, SB y SC cumpliesen todos los requisitos previstos en el artículo 48 de la LIS, podrían acogerse al régimen especial del Capítulo III del Título VII de la LIS, cuestión que de los datos que se derivan de la consulta no se puede determinar. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.