Se mantiene el derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual al sustituir un préstamo hipotecario

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V5439-16 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 23/12/2016 Normativa Ley 35/2006 Art. 68.1.1º y DT 18ª RD 439/2007 Art. 54.1 Descripción de hechos El consultante adquirió en 1998 la vivienda que viene constituyendo desde entonces su vivienda habitual. En 2016 se plantea sustituir el préstamo hipotecario que financia su adquisición por otro con mejores condiciones, lo cual generará diversos gastos de cancelación, tasación, registro, notario, comisión bancaria, etc. En la operación contratará un seguro de vida y de hogar. Cuestión planteada A. Posibilidad de seguir practicando la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades que satisfaga por la amortización del nuevo préstamo. En caso afirmativo, si, además, puede practicar la deducción en función de los gastos globales ocasionados en la cancelación y en la constitución de los respectivos préstamos. B. Posibilidad de incluir en la base de deducción las cantidades satisfechas por las primas de los seguros de vida y de hogar. Contestación completa Se parte de la premisa de que al consultante le es de aplicación, con respecto de la vivienda objeto de consulta, el régimen transitorio para continuar aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual a partir del ejercicio 2013, regulado por la disposición transitoria decimoctava de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. Igualmente, se parte de la hipótesis de que el préstamo hipotecario constituido en 1998 tenía como única finalidad el financiar la adquisición de la vivienda que actualmente constituye la vivienda habitual de la consultante. La deducción por inversión en vivienda habitual, en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012, se recoge en los artículos 68.1, 70 y 78 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos. Añade que la base de deducción, con el límite de 9.040 euros anuales, “estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”. Referente a la inversión que es susceptible de deducción, la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia de la financiación -propia o ajena-, y forma en la que esta se compone -uno o varios préstamos o créditos y, en su caso, garantías exigidas para su concesión-. Tratándose de inversión mediante financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses, siempre y cuando se cumplan todos los requisitos exigidos para la aplicación de la deducción, siendo irrelevante que el préstamo se obtenga de un familiar. En el caso de sustituir un préstamo por otro -con las garantías y condiciones que cualquiera de ellos tuviese- no conlleva entender que en ese momento concluye el proceso de financiación de la inversión correspondiente y se agotan las posibilidades de practicar la deducción, ello únicamente implica la modificación de las condiciones de financiación inicialmente acordadas, siempre que, evidentemente, el nuevo préstamo se dedique efectivamente a la amortización del anterior. Por ello, las anualidades (cuota de amortización e intereses) y demás cuantías que se satisfagan por el nuevo préstamo -en su constitución, vida y cancelación-, en la parte proporcional que del capital obtenido en este sean atribuibles a la amortización o cancelación del préstamo originario -habiéndose este primero destinado exclusivamente a la adquisición de la vivienda habitual-, incluida en su caso la cancelación registral hipotecaria, darán derecho a deducción por inversión en vivienda habitual, formando parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan, siempre que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos. Cuestión distinta sería un supuesto de cancelación, parcial o total, de la deuda y una posterior obtención de crédito, incluso con la garantía de los citados bienes, sin continuidad entre ambos. Lo cual habría que entender que son operaciones distintas, e implicaría la pérdida al derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva financiación. Respecto del nuevo préstamo, como de cualquier otro, el consultante deberá poder acreditar la conexión con el prestamista, su destino vinculado a la vivienda y la justificación de su devolución; ello deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. B. En cuanto a la inclusión de las primas de seguros de vida y hogar en la base de deducción, cabe indicar: Por su parte, el apartado 1 del artículo 10 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero (BOE de 2 de mayo), establece que: “1. Los bienes sobre los que se constituya la garantía hipotecaria deberán contar con un seguro contra daños adecuados a la naturaleza de los mismos. Los riesgos cubiertos deberán ser, al menos, los incluidos en los ramos de seguro 8 y 9 del artículo 6.1 del Real Decreto Legislativo 6/2004, de 29 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de ordenación y supervisión de los seguros privados, con excepción del robo. La suma asegurada deberá coincidir con el valor de tasación del bien asegurado excluido el valor de los bienes no asegurables por naturaleza, en particular el suelo.” En concreto, el artículo 6.1 a) del texto refundido de la Ley de ordenación y supervisión de los seguros privados establece lo siguiente: “a) Clasificación de los riesgos por ramos: (…) 8. Incendio y elementos naturales. Incluye todo daño sufrido por los bienes (distinto de los comprendidos en los ramos 3, 4, 5, 6 y 7) causado por incendio, explosión, tormenta, elementos naturales distintos de la tempestad, energía nuclear y hundimiento de terreno. 9. Otros daños a los bienes. Incluye todo daño sufrido por los bienes (distinto de los comprendidos en los ramos 3, 4, 5, 6 y 7) causado por el granizo o la helada, así como por robo u otros sucesos distintos de los incluidos en el ramo 8. (…)”. De acuerdo con lo anterior, la prima satisfecha por un seguro de daños que cubra exclusivamente los riesgos anteriormente señalados en relación con el bien sobre el que se constituya la garantía hipotecaria formará parte de la base de la deducción por inversión en vivienda. Respecto de otros seguros, como podría ser un seguro de vida o uno de hogar, en la medida en que no son obligatorios no cabe entender que el importe de las primas satisfechas por ellos sean consideradas gasto a efectos de ésta deducción. Ahora bien, en los supuestos de financiación ajena, se ha admitido la inclusión de un seguro de vida entre los gastos de financiación cuando la contratación de tal seguro figura entre las condiciones del prestamista (Consultas de la DGT 0546-04 de 05/03/2004, V2082-11 de 16/09/2011 o V1653-12 de 30/07/2012), y, por tanto, siempre que se cumplan todos los requisitos legal y reglamentariamente establecidos, las cantidades entregadas para satisfacer las citadas primas del seguro formarán parte de la base de la deducción por inversión en vivienda habitual. Lo dispuesto en el párrafo anterior resultaría igualmente aplicable en cuanto al seguro de hogar que se contrata -en cuanto cubriera determinados riesgos adicionales (robo, rotura de cañerías, daños en el contenido…)-, por lo que la totalidad de la prima sólo podrá formar parte de la base de la deducción por inversión en vivienda si entre las condiciones establecidas por el prestamista para la concesión de la financiación figura la contratación de un seguro de tales características. En caso contrario, únicamente tendrá la consideración de deducible aquella parte de la prima que se corresponda con la cobertura de aquéllos riesgos obligatorios con arreglo a la normativa anteriormente indicada, lo que inevitablemente exige disponer de un certificado por parte de la aseguradora en el que se desglose de forma suficiente qué parte de la misma se corresponde con aquellos riesgos cuyo seguro son exigidos por el prestamista. En caso de no poder aportar el desglose requerido, la prima en su totalidad no tendrá la consideración de gasto susceptible de integrar la base de deducción por inversión en vivienda habitual. Por otra parte, cabe entender que, la prima de un determinado seguro requerido para la obtención de un concreto préstamo estará fijada en función del capital cuya devolución garantiza. Siendo así, si de dicho capital únicamente una determinada parte fue destinada a financiar la adquisición de la vivienda objeto de deducción, en esa misma proporción las cantidades satisfechas por dicho seguro serán susceptibles de integrar la base de deducción. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.