Los rendimientos por arrendamiento de negocio y de inmuebles a una sociedad no son actividades económicas

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V3396-19 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 12/12/2019 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, artículos 22, 25 y 27. RIRPF, RD 439/2207, artículos 75 y 76. Descripción de hechos La consultante manifiesta que desde 2016 desarrolla una actividad económica de arrendamiento de inmuebles propiedad de ella y su marido, para la que cuenta con un empleado dado de alta en el Régimen General de la Seguridad Social encargado de su gestión. Asimismo manifiesta que desde 2015 desarrolla en una finca agrícola de ella y su marido una actividad agrícola de cultivos de secano, olivar y viñedos; forestal, de explotación de árboles de ribera y de prestación de servicios cinegéticos, para cuyo desarrollo cuenta con un empleado con jornada completa. La consultante manifiesta que ante su próxima jubilación va a arrendar los negocios referidos a una sociedad participada por la consultante y su cónyuge, a cuyo efecto, en el caso de la explotación agrícola, se cederá el uso de la finca y el de maquinaria y utillaje necesarios para su explotación y que se detallan en el escrito de consulta. En lo que se refiere al arrendamiento de inmuebles, no se precisan los derechos que van a ser objeto de cesión ni el alcance de ésta, manifestándose únicamente que van a ser objeto de cesión los medios materiales y humanos con los que se desarrolla la actividad, que no se especifican. Por último, manifiesta que realizará un control directo y habitual y la supervisión del referido arrendamiento, para lo que contará con un encargado que realizará un seguimento de los informes emitidos por la sociedad sobre su actividad, redactará informes de ventas, revisará las magnitudes que formen el precio del arrendamiento, cobrará su importe y gestionará otras incidencias derivadas del contrato. Cuestión planteada 1º) Si los inmuebles y las fincas rústicas cedidas seguirán considerándose para la consultante afectos a una actividad económica tras el arrendamiento de negocios. 2º) Si los rendimientos a percibir por la consultante por el arrendamiento de negocios tendrén la naturaleza de rendimientos de actividades económicas. 3º) Retención aplicable a dichos rendimientos. Contestación completa Desde una consideración general y antes de pasar al análisis del caso específico consultado, debe indicarse que la doctrina administrativa califica al arrendamiento de negocio como aquel en el que, además de arrendarse los elementos patrimoniales propiamente dichos, el arrendatario recibe un negocio o industria, de tal forma que el objeto del contrato no lo constituyen solamente los bienes que en él se enumeran, sino que al mismo tiempo se arrienda una unidad económica con vida propia, susceptible de ser inmediatamente explotada. Ello supone la existencia de una empresa o negocio que el arrendador explotaba y ahora alquila, e implica la obtención con carácter general de rendimientos de capital mobiliario conforme a lo establecido en el artículo 25.4.c) de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de los no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), que considera rendimientos íntegros del capital mobiliario "c) Los procedentes del arrendamiento de bienes muebles, negocios o minas, así como los procedentes del subarrendamiento percibidos por el subarrendador, que no constituyan actividades económicas". En este supuesto, la propia calificación como arrendamiento de negocio conlleva que, durante la vigencia del contrato de arrendamiento, los bienes arrendados tendrían la consideración de elementos patrimoniales afectos a una actividad económica. Si el arrendamiento se limita al local o el inmueble en que se desarrollaba el negocio como elemento aislado, sin incluir el resto de elementos que conforman la unidad económica constitutiva del negocio, los rendimientos percibidos tendrán, con carácter general, la naturaleza de rendimientos del capital inmobiliario, de acuerdo con el artículo 22.1 de la Ley del Impuesto, estableciendo el artículo 27.2 de la Ley del impuesto que los rendimientos derivados del arrendamiento de inmuebles tendrán la naturaleza de rendimientos de actividades económicas únicamente cuando para la ordenación de la actividad de arrendamiento se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. Pasando al análisis del caso concreto planteado, debe diferenciarse, por un lado, el arrendamiento de la finca agrícola, en la que la consultante desarrollaba una actividad económica agrícola, forestal y cinegética, que según manifiesta va a ser arrendada junto con la maquinaria y el utillaje necesarios para la explotación económica de la finca. En cuanto a la posible consideración de la actividad de arrendamiento de negocio como actividad económica, el párrafo primero del artículo 27.1 de la Ley del impuesto dispone: “1. Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.” Debe tenerse en cuenta que el hecho de que la consultante, según se expone en el escrito de consulta, controle o supervise de forma directa o habitual el contrato de arrendamiento, lo que constituyen actuaciones propias de cualquier arrendador, no implica que el arrendamiento de negocios se desarrolle como una actividad económica, sin que tampoco pueda concluirse dicha calificación por el hecho de que la consultante encargue a su vez a una persona dicho seguimiento. Bajo dicha consideración, los rendimientos obtenidos por el arrendamiento de negocio realizado tendrían la naturaleza de rendimientos del capital mobiliario y no de rendimientos de actividades económicas. Por lo que respecta a la actividad de arrendamiento de inmuebles desarrollada por la consultante, debe indicarse que no estamos, como el caso anterior (actividad económica de carácter agrícola, forestal y cinegética), ante una actividad en la que se cesa en su ejercicio. Y es que, en este caso, de lo limitado de los datos aportados en cuanto al alcance del arrendamiento que la consultante va a realizar a favor de la sociedad, parece deducirse que la consultante no cesaría en la actividad de arrendamiento de los inmuebles, sino que modificaría las circunstancias en que se efectúa la cesión del uso de los inmuebles. Así, la cesión del uso ya no se realizaría por la consultante directamente a favor de los arrendatarios originales, sino que la consultante cedería el uso de los inmuebles a la sociedad, la cual parece que subarrendaría o cedería a su vez su derecho de uso a los arrendatarios finales. Por otro lado, la consultante ya no contaría con el empleado contratado para su gestión, al pasar a ser empleado de la sociedad. En consecuencia, de los datos aportados no puede concluirse que el arrendamiento por la consultante a favor de la sociedad de los inmuebles destinados al alquiler constituya una actividad económica de arrendamiento de inmuebles, al no contar con el requisito de persona empleada antes referido, ni constituya un arrendamiento de negocios, por lo que no puede concluirse que los referidos inmuebles sigan teniendo la consideración de elementos afectos a una actividad económica tras su arrendamiento a la sociedad, teniendo los rendimientos obtenidos la naturaleza de rendimientos del capital inmobiliario. En cuanto al sometimiento a retención de los rendimientos derivados de los arrendamientos a realizar por la consultante a favor de la sociedad, el artículo 75 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en desarrollo del artículo 99 de la Ley del Impuesto, determina cuales son las rentas sujetas a retención o ingreso a cuenta, incluyendo entre las mismas, independientemente de su calificación: “a) Los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos. A estos efectos, las referencias al arrendamiento se entenderán realizadas también al subarrendamiento. b) Los rendimientos procedentes de la propiedad intelectual, industrial, de la prestación de asistencia técnica, del arrendamiento de bienes muebles, negocios o minas, del subarrendamiento sobre los bienes anteriores y los procedentes de la cesión del derecho a la explotación del derecho de imagen. (…)”. A su vez, la letra g) del apartado 3 del mismo precepto reglamentario excepciona de la obligación de practicar retención o ingreso a cuenta los siguientes supuestos: “1º. Cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados. 2º. Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 euros anuales. 3º. Cuando la actividad del arrendador esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, o en algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, y aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no hubiese resultado cuota cero. A estos efectos, el arrendador deberá acreditar frente al arrendatario el cumplimiento del citado requisito, en los términos que establezca el Ministro de Economía y Hacienda”. Por su parte, el artículo 76.1 establece lo siguiente: “1. Con carácter general, estarán obligados a retener o ingresar a cuenta, en cuanto satisfagan rentas sometidas a esta obligación: a) Las personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas. (…)”. Conforme con esta regulación normativa, en cuanto el arrendatario es un sujeto obligado a retener, de acuerdo a lo establecido en el artículo 76.1.a) del Reglamento del Impuesto, los rendimientos que satisficiese al arrendador persona física, con independencia de su calificación como rendimientos del capital mobiliario o inmobiliario, o, en su caso, como rendimientos de actividades económicas, estarían sometidos a retención a cuenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, salvo que fuera aplicable alguno de los supuestos de exoneración incluidos en el artículo 73.3.g) para el arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos. Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18).