La demolición de un edificio sin indemnización genera una pérdida patrimonial en el IRPF

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V3368-14 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 23/12/2014 Normativa Ley 35/2006, Arts. 33, 34, 35, 36 y 48 Descripción de hechos El consultante era propietario del piso primero, del bajo y del sótano de un edificio que, por defectos estructurales graves sin posibilidad de rehabilitación, tuvo que ser demolido en mayo de 2014. La demolición le ha originado unos gastos de 11.846,42 euros. Cuestión planteada Tributación. Contestación completa El artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, establece que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”. La demolición del edificio del que el consultante es propietario del piso primero, el bajo y el sótano, en cuanto comporta su desaparición, constituye una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación en su valor (ganancia o pérdida patrimonial). El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial se determinará conforme a lo dispuesto en el artículo 34 de la LIRPF, por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, valores que vienen definidos en los artículos 35 y siguientes de la misma Ley. El artículo 35 establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera: a) Sobre los importes a que se refieren los párrafos a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho. b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan”. 3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. Y el artículo 36 dispone que “cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.” De la información facilitada en el escrito de consulta se deduce que el edificio no estaba asegurado y que, por tanto, los propietarios no han percibido ni percibirán indemnización alguna por su desaparición. Desde esta hipótesis, edificio no asegurado, su demolición generará una pérdida patrimonial por su valor de adquisición, que, evidentemente, no incorporará el valor del suelo, ni resultarán aplicables los coeficientes de actualización del valor de adquisición, al no producirse su transmisión. Esta pérdida patrimonial, al no derivar de una transmisión, se integrará en la base imponible general, en la forma prevista en el artículo 48 de la LIRPF, según el cual: “La base imponible general será el resultado de sumar los siguientes saldos: a) El saldo resultante de integrar y compensar entre sí, sin limitación alguna, en cada período impositivo, los rendimientos y las imputaciones de renta a que se refieren el artículo 45 de esta Ley. b) El saldo positivo resultante de integrar y compensar, exclusivamente entre sí, en cada período impositivo, las ganancias y pérdidas patrimoniales, excluidas las previstas en el artículo siguiente. Si el resultado de la integración y compensación a que se refiere este párrafo arrojase saldo negativo, su importe se compensará con el saldo positivo de las rentas previstas en el párrafo a) de este artículo, obtenido en el mismo período impositivo, con el límite del 10 por ciento de dicho saldo positivo. Si tras dicha compensación quedase saldo negativo, su importe se compensará en los cuatro años siguientes en el mismo orden establecido en los párrafos anteriores. La compensación deberá efectuarse en la cuantía máxima que permita cada uno de los ejercicios siguientes y sin que pueda practicarse fuera del plazo de cuatro años mediante la acumulación a pérdidas patrimoniales de ejercicios posteriores.” Por lo que se refiere a los gastos de demolición del edificio en que ha incurrido el consultante, constituirán un mayor valor de adquisición del terreno, a efectos de futuras transmisiones del mismo. Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley General Tributaria.