La venta de un terreno urbanizado mediante una junta de compensación puede tributar como ganancia patrimonial o como rendimiento de actividad económica

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V3237-23 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 13/12/2023 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, artículos 27, 34, 35 y 49. Descripción de hechos De lo manifestado en el escrito de consulta se deduce que un terreno de propiedad de la consultante se ha visto afectado por un Plan de Actuación Urbanística cuya naturaleza no se precisa. A cambio de dicho terreno la consultante habría recibido una parcela urbanizada, pareciendo deducirse que habría entregado parte del terreno inicial para el pago de gastos de urbanización. Va a proceder a la venta de la parcela urbanizada. Cuestión planteada Si la venta tiene que declararla en el IRPF o por estar declarando por ella el IVA no habría que hacerlo. Contestación completa Al margen de la tributación correspondiente al Impuesto sobre el Valor Añadido, al no ser objeto de consulta, y de forma adicional a la tributación que en su caso correspondiera a efectos de dicho Impuesto, en lo que se refiere a la tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que correspondería a la venta de la parcela urbanizada, debe indicarse que constituye doctrina reiterada de este Centro Directivo que la promoción inmobiliaria para su posterior venta o transmisión a terceros, total o parcialmente, supone en todo caso, una actividad económica, al existir una ordenación por cuenta propia de medios productivos con la finalidad de transmitir los inmuebles promovidos. En relación con esta actividad no han de cumplirse los requisitos del apartado 2 del artículo 27 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que se refiere a la actividad de arrendamiento, actividad distinta de la promoción inmobiliaria. Además, la mera intención o voluntad de llevar a cabo una actividad de promoción inmobiliaria no implica su comienzo efectivo. No obstante lo anterior, cuando la actividad quede limitada a la urbanización de terrenos destinados a la venta, realizadas a través de Juntas de compensación, debe señalarse que constituye asimismo doctrina reiterada de este Centro Directivo que en el caso de Juntas de compensación de naturaleza fiduciaria que se limitan a realizar en favor de sus miembros las tareas de urbanización, manteniendo éstos la propiedad de los terrenos, dicha circunstancia no significa necesariamente que los propietarios que ceden los terrenos, aunque financien mediante sus aportaciones o derramas las obras de urbanización, desarrollen una actividad económica de promoción inmobiliaria. Por tanto, habrá que analizar, en cada caso concreto, las circunstancias de cada uno de los partícipes de la junta para determinar si desarrollan o no una actividad económica. Lógicamente, si con anterioridad el partícipe en la junta desarrollaba operaciones de promoción o bien las realiza con posterioridad a la adjudicación de los terrenos urbanizados, es evidente que lleva a cabo una actividad de promoción inmobiliaria. Además, pueden señalarse como indicios de realización de una actividad económica en relación con los terrenos cedidos a la junta, entre otros, la participación efectiva en la gestión de la junta. De darse alguna de estas circunstancias, los terrenos tendrían la consideración de existencias, generando su venta rendimientos de actividades económicas a efectos del IRPF. En caso contrario, la venta de los terrenos urbanizados daría lugar a ganancias o pérdidas patrimoniales, hipótesis de la que se parte en este caso, dada la ausencia de datos al respecto en la consulta realizada. Partiendo por tanto de la hipótesis de que la venta del terreno urbanizado adjudicado a la consultante genera una ganancia o pérdida de patrimonio imputable a ella, su cálculo se realizará de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 de la LIRPF: “1. El importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será: a) En el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales. b) En los demás supuestos, el valor de mercado de los elementos patrimoniales o partes proporcionales, en su caso. 2. Si se hubiesen efectuado mejoras en los elementos patrimoniales transmitidos, se distinguirá la parte del valor de enajenación que corresponda a cada componente del mismo.” El valor de adquisición será el que resulte de la aplicación de las reglas establecidas en los artículos 35 y 36 de la Ley del Impuesto, a la parte del terreno originario que se aporta a cambio del terreno urbanizado adjudicado, dependiendo de que la adquisición hubiera sido onerosa o lucrativa, lo que no se precisa por la consultante. En el valor de adquisición se incluirán el coste de las inversiones y mejoras efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. El artículo 35.3 de la Ley establece que el valor de transmisión será el importe real de la enajenación que se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión, excluidos los intereses, en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al valor normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá este. En cuanto a la parte del terreno originario que se entrega en pago de los gastos de urbanización, la ganancia o pérdida patrimonial obtenida en su transmisión vendrá dada por la diferencia entre su valor de adquisición, determinado en los términos antes referidos, y su valor de transmisión, que vendrá determinado por el importe de dichos gastos. Por otro lado, el importe de los referidos gastos de urbanización, satisfechos mediante la entrega de una parte del terreno, tienen la consideración de mejoras de los terrenos urbanizados, por lo que forman parte del valor de adquisición del terreno urbanizado, conforme a lo establecido en el artículo 35.1.b) de la LIRPF. A su vez y de conformidad con lo dispuesto en la disposición transitoria novena de la Ley del Impuesto, las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas, adquiridos antes de 31 de diciembre de 1994, se reducirán en los términos establecidos en dicha disposición. A estos efectos, se considerarán elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas aquellos en los que la desafectación de estas actividades se haya producido con más de tres años de antelación a la fecha de transmisión. No obstante, en la consulta no se precisa la fecha de adquisición del terreno originario ni su naturaleza. La ganancia o pérdida patrimonial obtenida en la venta de los terrenos se integrará en la base imponible del ahorro, al derivar de una transmisión (artículo 49 de la LIRPF). Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.