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V2483-20 21 de julio de 2020 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · rendimientos del capital inmobiliario

La amortización de un inmueble debe deducirse de forma proporcional al tiempo que esté alquilado

Se consulta si los gastos de amortización de un inmueble para el cálculo de rendimientos de capital inmobiliario deben prorratearse según el tiempo de arrendamiento. La DGT responde que la deducción solo es posible por la parte del periodo impositivo en la que el inmueble esté alquilado.

La cuestión planteada

Si los gastos de amortización de un inmueble deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF deben ser prorrateados por la parte del tiempo que dicho inmueble ha estado arrendado.

El criterio de la DGT

La deducibilidad de los gastos de amortización del inmueble solo operará respecto a la parte del periodo impositivo en la que el inmueble se encuentre alquilado. Por ello, estas cantidades deben calcularse de forma proporcional al número de días del periodo impositivo en los que el inmueble se encuentre arrendado, en virtud de la necesaria correlación de los gastos con los ingresos.

Implicaciones prácticas

  • La deducción por amortización queda limitada exclusivamente a los días de arrendamiento efectivo durante el ejercicio.
  • Los periodos en los que el inmueble permanezca desocupado no permiten la deducción del gasto por amortización en el IRPF.
  • Se exige una correlación estricta entre la generación de ingresos por alquiler y la imputación del gasto de amortización.

Puntos de planificación

  • Valorar el impacto de los periodos de vacancia en la rentabilidad neta del inmueble.
  • Analizar la periodicidad de los contratos de arrendamiento para la correcta imputación de gastos.

Checklist

  • Verificar las fechas de inicio y fin de cada contrato de arrendamiento en el ejercicio.
  • Calcular el número exacto de días de alquiler efectivo en el periodo impositivo.
  • Ajustar el importe de la amortización anual aplicando el prorrateo por días de alquiler.
  • Comprobar que la amortización deducida no exceda la parte proporcional al tiempo arrendado.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2483-20 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 21/07/2020 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Art. 23. RIRPF, Real Decreto 439/2007, Art. 14. Descripción de hechos Se describe en la cuestión planteada. Cuestión planteada Si los gastos de amortización de un inmueble deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF deben ser prorrateados por la parte del tiempo que dicho inmueble ha estado arrendado. Contestación completa El artículo 23.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), recoge los gastos que, para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, podrán deducirse de los rendimientos íntegros, entre los que se encuentran las cantidades destinadas a la amortización del inmueble. Al respecto, el artículo 14 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), establece lo siguiente: “1. Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. 2. Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad: a) Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año. (…).” Por tanto, de acuerdo con lo anterior, en cuanto a la determinación del rendimiento neto derivado de los rendimientos de capital inmobiliario, se pueden deducir de los rendimientos íntegros las cantidades destinadas a la amortización del inmueble en los términos señalados. Ahora bien, se debe precisar que la deducibilidad de tales gastos, sólo operará (debido a la necesaria correlación de los gastos con los ingresos) respecto a la parte del período impositivo en que el inmueble se encuentre alquilado, esto es, que se calcularán de forma proporcional al número de días del periodo impositivo en los que el inmueble se encuentre arrendado. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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