La ampliación de un préstamo hipotecario tributa por el importe incrementado y la novación de intereses puede estar exenta

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2258-14 Órgano SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos Fecha salida 03/09/2014 Normativa Ley 2/1994, arts. 1 y 9. TRLITPAJD RDLeg 1/1993 Descripción de hechos Otorgamiento de una escritura de novación de un préstamo con garantía hipotecaria, consistiendo la novación en los siguientes aspectos: ampliación del principal; modificación del interés y ampliación del plazo de amortización. Cuestión planteada Tributación de la operación planteada en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en concreto, si le son aplicables los beneficios de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, por la que se regula la subrogación y la modificación de los préstamos hipotecarios (art. 9) y si el tratamiento fiscal sería diferente de formalizar la ampliación en una escritura y las modificaciones de interés y plazo en otra distinta Contestación completa En relación con las cuestiones planteadas en el escrito de consulta, este Centro Directivo informa lo siguiente: En primer lugar, cabe indicar que la operación descrita en el escrito de consulta no constituye una única operación, sino dos, aunque se hayan formalizado en un único acto. Por ello, resultará aplicable lo dispuesto en el artículo 4 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITP y AJD), aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993), que determina que “A una sola convención no puede exigírsele más que el pago de un solo derecho, pero cuando un mismo documento o contrato comprenda varias convenciones sujetas al impuesto separadamente, se exigirá el derecho señalado a cada una de aquéllas, salvo en los casos en que se determine expresamente otra cosa.” Así, la operación descrita, a efectos de la liquidación del ITPAJD, se desdoblará en dos operaciones, la ampliación de préstamo hipotecario, por una parte, y la novación modificativa de dicho préstamo hipotecario, por otra, operaciones que tributarán de forma separada y conforme a la normativa que le resulte aplicable a cada una de ellas en los términos que se indican a continuación, siendo absolutamente irrelevante que las referidas operaciones se documenten en una sola escritura o en dos escrituras independientes. Primero: Tributación de la escritura pública de ampliación de préstamo hipotecario. En el escrito de consulta no se determina la condición del prestamista, por lo que en esta contestación se partirá de la presunción de que se trata de un préstamo concedido por una entidad financiera y no un particular. Si la ampliación del préstamo ha sido realizada por una entidad financiera, sujeto pasivo del Impuesto sobre el Valor Añadido, tal operación estará sujeta a dicho impuesto y, consecuentemente, no lo estaría a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPAJD, en virtud de lo dispuesto en el artículo 7.5 del TRLITPAJD. La no sujeción de tal operación a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas produce la sujeción de la escritura pública en que se ha documentado a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, al cumplirse los requisitos estipulados en el artículo 31.2 del TRLITPAJD. En cuanto a la base imponible, el artículo 30.1 del mismo texto legal dispone que “en las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa. La base imponible en los derechos reales de garantía en las escrituras que documenten préstamos con garantía estará constituida por el importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos. Si no constare expresamente el importe de la cantidad garantizada, se tomará como base el capital y tres años de intereses.” Ahora bien, en relación con la ampliación de préstamo hipotecario, este Centro Directivo ya se ha pronunciado en numerosas contestaciones a consultas, como las de 5 de diciembre de 1996, 21 de noviembre de 1997, 12 de enero y 3 de julio de 2000, 21 de septiembre de 2001, 27 de noviembre de 2002 y –ya entre las vinculantes– 16 de noviembre de 2004 (V0271-04), en el sentido de que “la base imponible no estará constituida por la responsabilidad hipotecaria total, sino tan sólo por la añadida en la ampliación, entendiéndose que la base imponible debe fijarse en función del incremento de la responsabilidad hipotecaria, es decir, por el importe del principal ampliado, más los correspondientes intereses pactados y las cantidades que se hayan estipulado para costas y gastos, habiéndose pronunciado en igual sentido el propio Tribunal Económico-Administrativo Central en Resolución de 22 de septiembre de 1994 (Resolución 21-11-1997)”. Segundo: Tributación de la novación modificativa del préstamo hipotecario consistente en el cambio de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado y la ampliación del plazo. Los artículos 1 y 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (BOE de 4 de abril de 1994) disponen lo siguiente: Artículo 1.º Ámbito. “1. Las Entidades financieras a las que se refiere el artículo 2.º de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, podrán ser subrogadas por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos, por otras Entidades análogas, con sujeción a lo dispuesto en esta ley. 2. La subrogación a que se refiere el apartado anterior será de aplicación a los contratos de préstamo hipotecario, cualquiera que sea la fecha de su formalización y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada.” Artículo 9. Beneficios fiscales “Estarán exentas en la modalidad gradual de "Actos Jurídicos Documentados" las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1.º de esta Ley y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente. Conjuntamente con la modificación del tipo se podrá pactar la alteración del plazo.” Conforme a los preceptos transcritos, la escritura pública en la que se formalice la novación modificativa de un préstamo hipotecario consistente en el cambio de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado y la ampliación del plazo, formalizada de común acuerdo entre deudor y acreedor y siempre que este sea una entidad financiera de las referidas en el artículo 2.º de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, está exenta de la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD. CONCLUSIONES: Primera: La escritura pública de ampliación de préstamo hipotecario realizada por una entidad financiera, que es sujeto pasivo del Impuesto sobre el Valor Añadido, está sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, al cumplirse los requisitos estipulados en el artículo 31.2 del TRLITPAJD. En cuanto a la base imponible, no estará constituida por la responsabilidad hipotecaria total, sino tan sólo por la añadida en la ampliación, entendiéndose que la base imponible debe fijarse en función del incremento de la responsabilidad hipotecaria, es decir, por el importe del principal ampliado, más los correspondientes intereses pactados y las cantidades que se hayan estipulado para costas y gastos. Segunda: La escritura pública en la se formalice la novación modificativa de un préstamo hipotecario consistente en el cambio de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado y la ampliación del plazo, formalizada de común acuerdo entre deudor y acreedor y siempre que este sea una entidad financiera de las referidas en el artículo 2.º de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, está exenta de la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.