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V2105-23 18 de julio de 2023 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

Los honorarios del arquitecto por proyecto y dirección técnica son gastos inherentes a la adquisición

Un contribuyente consulta si los gastos de arquitecto por proyecto y dirección técnica de una obra de construcción pueden incluirse en el valor de adquisición del inmueble. La DGT responde que sí, al ser actuaciones directamente relacionadas con la construcción del bien.

La cuestión planteada

Si dichos gastos tienen la consideración de gastos inherentes a la adquisición a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

El criterio de la DGT

En supuestos de ejecución directa de obras de construcción, el valor de adquisición se compone del importe del terreno, el coste de las obras y los gastos y tributos inherentes a la adquisición. Los honorarios del arquitecto por la elaboración del proyecto y la dirección técnica de las obras se consideran gastos inherentes a la adquisición por estar directamente relacionados con la construcción del inmueble.

Implicaciones prácticas

  • Los honorarios de arquitectura por proyecto y dirección técnica incrementan el valor de adquisición del inmueble.
  • La inclusión de estos costes reduce la base imponible de la ganancia patrimonial en el IRPF.
  • Se permite la integración de gastos de profesionalización técnica en el coste de construcción de la obra.

Puntos de planificación

  • Valoración de la integración de todos los costes técnicos en el valor de adquisición para optimizar la carga tributaria.
  • Análisis de la documentación justificativa de los honorarios para asegurar su vinculación directa con la construcción.

Checklist

  • Verificar que los honorarios corresponden específicamente a proyecto y dirección técnica.
  • Comprobar que los gastos están directamente relacionados con la ejecución de la obra.
  • Asegurar la existencia de facturas que identifiquen claramente el concepto del servicio.
  • Validar que los costes se integren en el valor de adquisición y no como gastos deducibles de otro tipo.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2105-23 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 18/07/2023 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Art. 33 a 36. Descripción de hechos El consultante va a transmitir un inmueble de su propiedad, para cuya construcción satisfizo determinados gastos a un arquitecto en concepto de elaboración del proyecto y dirección técnica de la obra. Cuestión planteada Si dichos gastos tienen la consideración de gastos inherentes a la adquisición a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa La transmisión del inmueble generará en su propietario (consultante) una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. El importe de la misma será la diferencia entre los respectivos valores de transmisión y de adquisición, determinados en la forma prevista en los artículos 35 y 36 de la Ley del Impuesto, para las transmisiones onerosas o lucrativas, respectivamente. Al respecto, el artículo 35 establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” En lo relativo al valor de adquisición, se debe señalar que en los supuestos de ejecución directa de las obras de construcción por parte del contribuyente, el valor de adquisición del inmueble estará constituido por la suma del importe satisfecho por la adquisición del terreno y del importe satisfecho por las obras de construcción del inmueble, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En relación a dichos gastos, cabe entender aquellos que correspondan a actuaciones directamente relacionadas con la compra (en este caso construcción) del inmueble. Conforme a ello, cabe afirmar que el importe de los honorarios satisfechos al arquitecto para la elaboración del proyecto y la dirección técnica de las obras de construcción, sí tienen la consideración de gasto inherente a la adquisición. La ganancia o pérdida patrimonial determinada en la forma expuesta anteriormente se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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