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V1920-17 19 de julio de 2017 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

Se pueden deducir los gastos de cancelación de hipoteca y el impuesto de plusvalía del valor de transmisión

El consultante pregunta si puede incluir los gastos de cancelación de la hipoteca y el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana al calcular la ganancia patrimonial. La DGT responde que ambos conceptos minoran el valor de transmisión.

La cuestión planteada

Determinación de la ganancia patrimonial. Gastos y tributos a considerar, en particular los generados en la cancelación del préstamo hipotecario y el Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.

El criterio de la DGT

El valor de transmisión se determina por el importe real de la enajenación, del cual se deducen los gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el transmitente. En este sentido, tanto el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana como los gastos de cancelación del préstamo hipotecario vinculados al inmueble minoran el valor de transmisión.

Implicaciones prácticas

  • El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana reduce la base de la ganancia patrimonial.
  • Los costes derivados de la cancelación de la hipoteca son deducibles del valor de transmisión.
  • La inclusión de estos conceptos disminuye la carga tributaria por la enajenación del inmueble.

Puntos de planificación

  • Valoración de la carga fiscal total tras la integración de todos los gastos inherentes a la transmisión.
  • Análisis de la documentación acreditativa de los pagos realizados por cancelación hipotecaria y plusvalía municipal.

Checklist

  • Verificar que el impuesto de plusvalía ha sido efectivamente satisfecho por el transmitente.
  • Comprobar la existencia de justificantes de pago de los gastos de cancelación de la hipoteca.
  • Asegurar que los gastos incluidos son inherentes a la transmisión del inmueble.
  • Validar que el valor de transmisión resultante descuenta correctamente ambos conceptos.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1920-17 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 19/07/2017 Normativa Ley 35/2006, Arts. 33.4,b) y 38 Descripción de hechos El consultante transmite en 2016 la vivienda que adquirió en octubre de 2002. No tiene intención de reinvertir en otra vivienda. Cuestión planteada Determinación de la ganancia patrimonial. Gastos y tributos a considerar, en particular los generados en la cancelación del préstamo hipotecario y el Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Contestación completa La ganancia o pérdida patrimonial generada en la transmisión de bienes se determina, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, definidos en el artículo 35 de la misma Ley, según el cual: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera: a) Sobre los importes a que se refieren las letras a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho. b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan. 3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Conforme a ello tanto el Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana como los gastos generados en la cancelación del préstamo hipotecario vinculados al inmueble transmitido minorarán el valor de transmisión. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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