El IBI incluido en el precio de venta de un inmueble forma parte de la base imponible del IVA

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1745-19 Órgano SG de Impuestos sobre el Consumo Fecha salida 09/07/2019 Normativa Ley 37/1992 arts. 20-Uno-22º, 78 Descripción de hechos La consultante es una entidad mercantil que realiza la entrega de un inmueble e incluye en el precio, en contrato privado de compraventa, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles al comprador. Cuestión planteada Se cuestiona si el importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles forma parte de la base imponible de la entrega del inmueble y si le resulta de aplicación el mismo tipo impositivo del Impuesto sobre el Valor Añadido correspondiente a dicha entrega. Contestación completa 1.- El artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), establece que "estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan a favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.”. El apartado dos, letras a) y b), del mismo precepto señala que “se entenderán realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional: a) Las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles, cuando tengan la condición de empresario o profesional. b) Las transmisiones o cesiones de uso a terceros de la totalidad o parte de cualesquiera de los bienes o derechos que integren el patrimonio empresarial o profesional de los sujetos pasivos, incluso las efectuadas con ocasión del cese en el ejercicio de las actividades económicas que determinan la sujeción al Impuesto.”. Por otra parte, de acuerdo con lo establecido en el artículo 5.Uno de la citada Ley 37/1992, se reputarán empresarios o profesionales, a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido: “a) Las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el apartado siguiente de este artículo”. No obstante, no tendrán la consideración de empresarios o profesionales quienes realicen exclusivamente entregas de bienes o prestaciones de servicios a título gratuito, sin perjuicio de lo establecido en la letra siguiente. b) Las sociedades mercantiles, salvo prueba en contrario. (…) En consecuencia, la entidad consultante tiene la condición de empresario o profesional y estarán sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido las entregas de bienes y prestaciones de servicios que en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional realice en el territorio de aplicación del Impuesto. 2.- De acuerdo con lo anterior, la entrega del inmueble realizada por la consultante, estará sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido. Todo ello, sin perjuicio, en su caso, de la posible aplicación de la exención contenida en el artículo 20, apartado uno, número 22º de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, circunstancia que no puede conocerse de la información contenida en el escrito de consulta. Dicho precepto establece que estarán exentas de dicho Impuesto: “22º. A) Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación. A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones. (…).”. 3.- El artículo 78 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido dispone que: “Uno. La base imponible del Impuesto estará constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o de terceras personas. Dos. En particular, se incluyen en el concepto de contraprestación: 1º. Los gastos de comisiones, portes y transporte, seguros, primas por prestaciones anticipadas y cualquier otro crédito efectivo a favor de quien realice la entrega o preste el servicio, derivado de la prestación principal o de las accesorias a la misma. (…).”. De acuerdo con lo expuesto, la base imponible del Impuesto sobre el Valor Añadido en la entrega del inmueble objeto de consulta estará constituida por el importe total de la contraprestación de la referida compraventa, incluyéndose en dicho concepto cualquier crédito efectivo del vendedor frente al comprador derivado de la operación, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) que se cita en el escrito de consulta, cuyo importe, según las cláusulas contractuales, se traslada al comprador, formando parte de la contraprestación y por tanto, de la base imponible, de la operación. Por último, y en lo que se refiere al tipo impositivo aplicable a la operación, al formar parte los conceptos objeto de consulta de la base imponible de la operación de entrega de bienes, se aplicará el tipo impositivo correspondiente a esta. 4.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.