No se puede aplicar la reducción por rendimientos con período de generación superior a dos años al cobrar rentas anticipadas si los rendimientos se han imputado anualmente

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1557-18 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 06/06/2018 Normativa LIRPF, Ley 35/2006. Artículo 23. Descripción de hechos El consultante es propietario de una finca rústica que tiene arrendada a una empresa de generación de energía eléctrica. El contrato de arrendamiento tiene una duración de 30 años, de los cuales han transcurrido 10 años. En la actualidad, la empresa arrendataria le ofrece la posibilidad de actualizarle la renta de los 20 años pendientes a cambio de una cantidad a cobrar en este año. Cuestión planteada Tributación de la cantidad que percibiría en este año, y si resulta de aplicación la reducción por rendimientos con período de generación superior a dos años. Asimismo, forma de imputar los gastos de los 20 años pendientes de duración del arrendamiento. Contestación completa Partiendo de la hipótesis de que el arrendamiento de la finca no se realiza como actividad económica, por no reunir los requisitos del artículo 27 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, los rendimientos que pueda producir dicho arrendamiento constituyen rendimientos del capital inmobiliario de acuerdo con el artículo 22 de la LIRPF. Con respecto a la cuestión relativa a la reducción del rendimiento neto, el artículo 23.3 de la LIRPF dispone lo siguiente: “3. Los rendimientos netos con un período de generación superior a dos años, así como los que se califiquen reglamentariamente como obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, se reducirán en un 30 por ciento, cuando, en ambos casos, se imputen en un único período impositivo. La cuantía del rendimiento neto a que se refiere este apartado sobre la que se aplicará la citada reducción no podrá superar el importe de 300.000 euros anuales”. De los datos aportados, se concluye la existencia de un contrato de duración de 30 años, de los cuales ya han transcurrido 10 años, en los que el consultante ha percibido la renta de forma anual, y ha imputado el rendimiento obtenido en cada período impositivo, de acuerdo con la regla general de imputación temporal del artículo 14.1 a) de la LIRPF, según la cual, los rendimientos de capital “…se imputarán al período impositivo en el que sean exigible por su perceptor”. Por lo tanto, durante los 10 primeros años de vigencia del contrato los rendimientos de capital inmobiliario se han ido imputando a cada uno de los períodos impositivos. En la actualidad, si el consultante aceptase la propuesta de la entidad arrendataria, percibiría en este período impositivo la renta actualizada de los 20 años que restan de duración del contrato. Dicha renta, se habría de imputar como rendimiento de capital inmobiliario en este período impositivo, de conformidad con el ya citado artículo 14.1.a) de la LIRPF. Por tanto, sin que sea necesario entrar a valorar la existencia o no de un periodo de generación, si el consultante aceptase la propuesta de la entidad arrendataria, no se cumpliría la condición de que los rendimientos “…se imputen en un único período impositivo”, ya que los rendimientos de los 10 años anteriores se han ido imputando en cada uno de ellos, y en consecuencia no resultaría de aplicación dicha reducción. Por otra parte, en lo que se refiere a los gastos en los que incurra el consultante por el arrendamiento de la finca rústica durante los años que le queden de vigencia al contrato, debe tenerse en cuenta el artículo 23.1 de la LIRPF, que dispone: “Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes: a) Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos. Se considerarán gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre otros, los siguientes: 1.º Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble. El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes de acuerdo con lo señalado en este número 1.º 2.º Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre el bien o derecho productor de aquéllos y no tengan carácter sancionador. 3.º Los saldos de dudoso cobro en las condiciones que se establezcan reglamentariamente. 4.º Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales. b) Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo. (…)”. De acuerdo con lo expuesto, si en los años que restan de vigencia del arrendamiento, el consultante incurre en gastos que sean necesarios para la obtención de los rendimientos de capital, habida cuenta de que la renta correspondiente se ha percibido e imputado en 2018, obtendrá rendimientos de capital inmobiliario negativos que habrá de imputar a cada período impositivo, de acuerdo con el artículo 14.1.a) de la LIRPF, transcrito anteriormente. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18).