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V1474-19 19 de junio de 2019 · SG de Impuestos sobre el Consumo Criterio vigente
IVA · tipo impositivo

Las mejoras en una vivienda en construcción tributan al 10% si el promotor las factura como parte del precio de venta

Un particular solicita mejoras en una vivienda que aún no le ha sido entregada. La DGT responde que si estas obras las realiza el promotor y se consideran un mayor importe del precio de venta, se aplica el tipo del 10%, pero si las factura directamente el constructor al comprador, se aplica el 21%.

La cuestión planteada

Tipo impositivo aplicable a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido de las mejoras solicitadas en la vivienda que le va a ser entregada.

El criterio de la DGT

Las mejoras y reformas realizadas por el promotor en una vivienda pendiente de entregar tributan al 10% si se consideran un mayor importe del precio de venta, aunque se facturen por separado. Sin embargo, si las obras son efectuadas por el constructor y facturadas directamente al adquirente (no al promotor), no se aplica el tipo reducido y tributan al 21%. El tipo del 10% requiere que el contrato sea directamente formalizado entre el promotor y el contratista.

Implicaciones prácticas

  • El tipo del 10% depende de la estructura contractual de la mejora y no de la naturaleza de la obra.
  • La facturación directa del constructor al adquirente obliga a la aplicación del tipo general del 21%.
  • Para aplicar el tipo reducido, el promotor debe integrar las mejoras en el precio de venta de la vivienda.

Puntos de planificación

  • Valorar la estructura de contratación de las mejoras para determinar el impacto en el IVA.
  • Analizar si la integración de las obras en el precio de venta del promotor resulta más eficiente que la contratación directa.

Checklist

  • Verificar si el contrato de mejora se formaliza con el promotor o con el constructor.
  • Comprobar si la factura de la mejora se incluye como un mayor importe del precio de venta de la vivienda.
  • Confirmar que la vivienda no ha sido entregada al adquirente en el momento de la realización de las obras.
  • Revisar que el contrato entre promotor y contratista de las mejoras sea directo.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1474-19 Órgano SG de Impuestos sobre el Consumo Fecha salida 19/06/2019 Normativa Ley 37/1992 arts. 90-Uno, 91-Uno-1-7º, 91-Uno-3- Descripción de hechos El consultante es una persona física que va a adquirir una vivienda a una promotora de edificaciones. Antes de que le sea entregada, el consultante solicita al promotor que realice unas pequeñas mejoras sobre la vivienda en construcción. El promotor le remite al constructor para que le haga las mejoras solicitadas. Cuestión planteada Tipo impositivo aplicable a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido de las mejoras solicitadas en la vivienda que le va a ser entregada. Contestación completa 1.- El artículo 90, apartado uno, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), establece que el Impuesto se exigirá al tipo del 21 por ciento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente. El artículo 91, apartado uno.1, número 7º de la citada Ley, determina lo siguiente: "Uno. Se aplicará el tipo del 10 por ciento a las operaciones siguientes: 1.- Las entregas, adquisiciones intracomunitarias o importaciones de los bienes que se indican a continuación: (...) 7º. Los edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente. En lo relativo a esta Ley no tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a viviendas. No se considerarán edificios aptos para su utilización como viviendas las edificaciones destinadas a su demolición a que se refiere el artículo 20, apartado uno, número 22º, parte A), letra c) de esta ley.". Las operaciones consistentes en mejoras y reformas, a realizar por el promotor en una vivienda pendiente de entregar a su adquirente, sobre las condiciones inicialmente pactadas, se deberá considerar como un mayor importe del precio de venta de la vivienda acordado en el contrato inicial de compraventa y ello con independencia de que el promotor facture de forma separada dichas obras. Siendo esto así, tributarán por el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo impositivo del 10 por ciento las operaciones objeto de consulta, consistentes en la realización de obras de mejora efectuadas por el promotor en una vivienda en fase de construcción, siempre que, como en principio sucede en el caso objeto de consulta, la misma no haya sido todavía puesta a disposición del adquirente. 2.- No obstante, si las obras de mejora objeto de consulta, son efectuadas por el constructor para el adquirente de la vivienda y facturadas por aquél directamente a este último (no al promotor), no resultaría aplicable lo dispuesto en el artículo 91, apartado Uno, número 3 de la Ley 37/1992, antes citada, que dispone que se aplicará el tipo del 10 por ciento a las ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados. Según los criterios interpretativos del mencionado precepto legal, recogidos en la doctrina de esta Dirección General, la aplicación del tipo reducido del 10 por ciento procederá cuando dichas operaciones sean consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista. La expresión "directamente formalizados" debe considerarse equivalente a "directamente concertados" entre el promotor y el contratista, cualquiera que sea la forma oral o escrita de los contratos celebrados. A los efectos de este Impuesto, se considerará promotor de edificaciones el propietario de inmuebles que construyó (promotor-constructor) o contrató la construcción (promotor) de los mismos para destinarlos a la venta, el alquiler o el uso propio. Por lo tanto, no cumplidos los requisitos previstos en el artículo anteriormente transcrito para aplicar el tipo impositivo del 10 por ciento, dichas obras de mejora de calidades en viviendas tributarán al tipo impositivo del 21 por ciento. 3.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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