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V0896-14 1 de abril de 2014 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

Las obras de mejora en una vivienda pueden sumarse al valor de adquisición para reducir la ganancia patrimonial

El consultante pregunta si los gastos de una reforma integral en una vivienda pueden incluirse en el valor de adquisición. La DGT responde que solo las inversiones o mejoras pueden computarse, excluyendo los gastos de reparación y conservación.

El criterio de la DGT

El valor de adquisición incluye el coste de las inversiones y mejoras, pero no los gastos de reparación y conservación destinados a mantener la vida útil o capacidad de uso. Las mejoras son aquellas que aumentan la capacidad, habitabilidad o alargan la vida útil del inmueble. Si se han realizado mejoras, se debe distinguir la parte del valor de enajenación que corresponda a cada componente.

Implicaciones prácticas

  • Los gastos de mantenimiento y reparación no incrementan el valor de adquisición.
  • Solo las inversiones que aumenten la capacidad, habitabilidad o vida útil del inmueble son computables.
  • Es necesario segregar contablemente los costes de mejora de los de conservación para evitar errores en la declaración.

Puntos de planificación

  • Valoración de la naturaleza de las reformas realizadas para su correcta clasificación fiscal.
  • Análisis de la documentación justificativa para distinguir entre mejora y conservación.

Checklist

  • Verificar que las facturas correspondan a inversiones que aumenten la habitabilidad o vida útil.
  • Excluir del valor de adquisición los gastos destinados exclusivamente a la reparación.
  • Comprobar la existencia de documentación que permita distinguir cada componente del coste.
  • Validar la aplicación de la normativa del LIRPF en el cálculo de la ganancia patrimonial.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0896-14 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 01/04/2014 Normativa Ley 35/2006, arts. 33, 34 y 35 Descripción de hechos El consultante va a adquirir una vivienda que necesita una reforma integral para poder ser habitada. Contestación completa El artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, define las ganancias y pérdidas patrimoniales como “las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”. De acuerdo con esta configuración, la venta de la vivienda dará lugar a una ganancia o pérdida patrimonial cuyo importe se calculará de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 34 y siguientes de la Ley del Impuesto, por diferencia entre los valores de adquisición y transmisión. El valor de adquisición se define en el artículo 35 de la Ley del Impuesto en los siguientes términos: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera: a) Sobre los importes a que se refieren las letras a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho. b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan. (…)”. Conforme a lo previsto anteriormente y respecto a las cantidades que satisfaga el consultante para la reforma de la vivienda, sólo formarán parte del valor de adquisición aquellas cantidades que puedan calificarse de inversión o mejora, no pudiendo computarse, a estos efectos, los gastos de reparación y conservación. El concepto de mejora no aparece contemplado expresamente en la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Ahora bien, la Resolución de 30 de julio de 1991, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se dictan normas de valoración del inmovilizado material, en su norma tercera entiende por “mejora” el conjunto de actividades mediante las que se produce una alteración en un elemento del inmovilizado, aumentando su anterior eficiencia productiva. De acuerdo con estos preceptos, debe entenderse que constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil. En consecuencia, en función del carácter que tengan las obras de reforma que vayan a efectuarse en la vivienda, las mismas se podrán calificar de mejoras, en cuyo caso se deberán tener en cuenta al calcular el valor de adquisición del inmueble transmitido, o bien, de gastos de conservación o reparación, los cuales no se deberán tener en cuenta en dicho cálculo. El valor de transmisión se define en el apartado 3 del artículo 35 de la LIRPF en los siguientes términos: “3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Por último, resta añadir que, conforme a lo dispuesto en el artículo 34.2 de la LIRPF, en el caso de que se hubiesen efectuado mejoras en los elementos patrimoniales transmitidos se deberá distinguir la parte del valor de enajenación que corresponda a cada componente del mismo. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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