La vinculación 'ob rem' de una finca que no existe físicamente como tal tributa por el valor de dicha finca

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0894-18 Órgano SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos Fecha salida 06/04/2018 Normativa TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 30-1 y 31-2 Descripción de hechos La obra nueva del edificio al que se refiere la comunidad de propietarios consultante fue declarada e inscrita en 1978, quedando la finca dividida en aproximadamente 200 fincas. Sin embargo, una de ellas, inscrita a favor del promotor y descrita como un bajo comercial, atribuyéndosele su correspondiente cuota de participación en los elementos comunes, nunca fue construida, destinándose el espacio que debía ocupar dicha finca a destino común, como zona de paso o de esparcimiento. En 2013 el promotor renunció a la propiedad de la finca a favor de la comunidad de propietarios, como elemento común de la misma. Para la inscripción de dicha renuncia en el registro, se exige a la comunidad que acepte la renuncia y que acuerde vincular "ob rem" la finca en cuestión a todas y cada una de las restantes fincas registrales, en una cuota igual a la que tiene sobre los restantes elementos comunes. Cuestión planteada Cuál sería la base imponible del impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura de elevación a público del acuerdo de vinculación "ob rem", el valor de finca registral inexistente o el valor de todas las fincas del edificio. Contestación completa En relación a la consulta planteada debe tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 31.2 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITP y AJD), aprobado por Real Decreto-Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre Artículo 31. “2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1.º de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma. Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.” Por tanto, los requisitos para tributar por la cuota variable del documento notarial son los siguientes: Tratarse de una primera copia de una escritura notarial Tener por objeto cantidad o cosa valuable Contener un acto o contrato inscribible en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial Que el citado acto o contrato no esté sujeto a la modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas, Operaciones Societarias o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones Dado que la comunidad de propietarios va a elevar a público el acuerdo de vinculación de la finca y que dicha escritura se otorga a requerimiento del Registrador de la Propiedad, siendo, por tanto, inscribible, y que, por último, no contiene un acto sujeto a ninguno de los conceptos a que se refiere el artículo 31.2, pues el objeto de la escritura no es la renuncia de la propiedad de la finca, sino la vinculación de ésta como elemento común del edificio, el único requisito cuya concurrencia plantea duda es el contenido valuable del documento notarial. No obstante, dicha cuestión debe resolverse afirmativamente en el sentido de que el objeto valuable es la finca que se vincula, pues si bien es cierto que la referida finca no existe en la forma descrita en el Registro de la Propiedad, al no haber llegado a construirse el local comercial inicialmente previsto en la declaración de obra nueva, también lo es que no puede dudarse de la existencia real de la finca, a la que en el propio escrito de consulta se la describe como finca destinada a zona de paso o de esparcimiento. En consecuencia con lo expuesto, la vinculación ob rem de una finca constituye hecho imponible de la cuota variable del documento notarial, siendo la base imponible el valor de dicha finca, como resulta de lo dispuesto en el artículo 30.1 del Texto Refundido, que establece que “En las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa”. CONCLUSIÓN 1. El objeto valuable de la escritura de vinculación “ob rem” de una finca es la finca que se vincula, pues aun cuando la referida finca no exista en la forma descrita en el Registro de la Propiedad, lo que no puede es dudarse de su existencia real, como se manifiesta en el escrito de consulta en la que se describe como finca destinada a zona de paso o de esparcimiento. 2. La base imponible estará constituida por el valor declarado de la finca, sin perjuicio de la comprobación administrativa (art. 30.1 del Texto refundido). Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.