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V0780-22 11 de abril de 2022 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

El valor de adquisición de un inmueble heredado es el determinado por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

Se consulta cuál es el valor y la fecha de adquisición de un inmueble recibido por herencia para calcular la ganancia patrimonial. La DGT responde que el valor es el resultante de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y la fecha es la del fallecimiento del causante.

La cuestión planteada

Se solicita saber el valor y fecha de adquisición del inmueble a efectos de calcular la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

El criterio de la DGT

Al ser una adquisición a título lucrativo, el valor de adquisición será el que resulte de aplicar las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin exceder el valor de mercado, sumado a las inversiones, mejoras y gastos inherentes. La fecha de adquisición se retrotrae al momento del fallecimiento del causante.

Implicaciones prácticas

  • El valor de adquisición para el IRPF coincide con el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
  • El cómputo de los periodos de tenencia para la aplicación de coeficientes de reducción se inicia en la fecha del fallecimiento.
  • Las inversiones y mejoras realizadas tras la herencia deben integrarse al valor de adquisición para reducir la ganancia patrimonial.

Puntos de planificación

  • Valoración de la exactitud del valor de mercado declarado en el Impuesto sobre Sucesiones.
  • Identificación de gastos e inversiones realizados tras la transmisión para su integración en el valor de adquisición.

Checklist

  • Verificar que el valor de adquisición no exceda el valor de mercado.
  • Comprobar que la fecha de adquisición coincida con el fallecimiento del causante.
  • Recopilar justificantes de inversiones y mejoras realizadas sobre el inmueble.
  • Asegurar la correcta integración de gastos inherentes a la adquisición.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0780-22 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 11/04/2022 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Arts. 33, 34, 35, 36 Descripción de hechos El consultante junto con otros herederos recibe por herencia un inmueble en 2010. En diciembre de 2021 elevan escritura pública de aceptación y partición de la herencia y a continuación proceden a la enajenación del inmueble. Cuestión planteada Se solicita saber el valor y fecha de adquisición del inmueble a efectos de calcular la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, la venta de un inmueble generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición. Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la Ley del Impuesto, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la citada Ley. El artículo 35 establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Y el artículo 36: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (...)”. Por lo tanto, el valor de adquisición del inmueble, dado que ha sido adquirido a título lucrativo, será el que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado, más el coste de las inversiones o mejoras efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Respecto de la fecha de adquisición, de acuerdo con las normas del Derecho Civil, se produce la misma, con carácter derivativo, con la aceptación de la herencia, si bien los efectos subsiguientes se retrotraen al momento de la muerte del causante, de acuerdo con el artículo 989 del Código Civil. En definitiva, una vez aceptada la herencia, se entiende que la adquisición se produjo en el momento del fallecimiento del causante en 2010. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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