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V0707-23 23 de marzo de 2023 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · deducción por inversión en vivienda habitual

No se puede atribuir una amortización del préstamo exclusivamente a la vivienda habitual

Un contribuyente pregunta si, tras amortizar anticipadamente la parte de un préstamo destinada a una segunda vivienda, el resto de las cuotas pueden considerarse íntegramente como amortización de la vivienda habitual. La DGT responde que no es posible individualizar el pago de la deuda para fines tributarios.

La cuestión planteada

Posibilidad de, una vez realizada la amortización anticipada, considerar que cada anualidad que se satisfaga del préstamo hipotecario se corresponda únicamente y en su totalidad con la amortización de la financiación obtenida para adquirir la vivienda habitual.

El criterio de la DGT

En un préstamo con un único acreedor y varios deudores, los pagos realizados cubren una parte alícuota de cada bien financiado. No es posible atribuir una anualidad o amortización anticipada a la reducción de la deuda de un bien concreto. Por tanto, cada pago debe considerarse como una parte proporcional de la deuda de la vivienda habitual, según la proporción que esta represente sobre el total del préstamo vivo.

Implicaciones prácticas

  • Las cuotas pagadas no pueden imputarse exclusivamente a la vivienda habitual tras amortizar otros activos.
  • La reducción de la deuda de la vivienda habitual debe calcularse de forma proporcional al capital pendiente de cada bien.
  • La amortización anticipada de una parte del préstamo no altera la naturaleza proporcional de las cuotas restantes.

Puntos de planificación

  • Valorar el impacto de la proporcionalidad en la reducción de la base imponible por amortización de vivienda habitual.
  • Analizar la composición del préstamo vivo para determinar la parte alícuota aplicable a cada bien.

Checklist

  • Verificar la proporción de la deuda de la vivienda habitual sobre el total del préstamo vivo.
  • Calcular la parte proporcional de cada cuota destinada a la vivienda habitual.
  • Evitar la imputación íntegra de cuotas a un solo bien tras amortizaciones parciales.
  • Comprobar que el cálculo de la amortización cumple con la regla de la parte alícuota.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0707-23 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 23/03/2023 Normativa LIRPF. Ley 35/2006 Arts. 68.1.1º y 70.1 y DT 18ª. Descripción de hechos El consultante adquirió en el año 2003 su vivienda habitual junto con su actual esposa, financiando la misma con un préstamo hipotecario en el que figuraba además una segunda vivienda, constituyendo esta última un 18,48% sobre el total del préstamo. En la actualidad se ha realizado una amortización anticipada encaminada únicamente, según el consultante, a eliminar la deuda sobre la segunda residencia, entendiendo que el capital vivo resultante pendiente de amortizar tan solo corresponderá a la financiación de la adquisición de la vivienda habitual. Cuestión planteada Posibilidad de, una vez realizada la amortización anticipada, considerar que cada anualidad que se satisfaga del préstamo hipotecario se corresponda únicamente y en su totalidad con la amortización de la financiación obtenida para adquirir la vivienda habitual. Contestación completa Se parte de la premisa de que al consultante le es de aplicación, con respecto de la vivienda objeto de consulta, el régimen transitorio que le permite continuar practicando la deducción por inversión en vivienda habitual a partir del ejercicio 2013, regulado por la disposición transitoria decimoctava de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. En el contrato de préstamo de referencia existen dos deudores, el consultante y su mujer, y un único acreedor, la entidad financiera. En dicho contrato, los deudores se comprometen a la devolución de la totalidad de la cantidad prestada por el acreedor sin que quepa evaluar el montante individualizado de deuda respecto de las diversas cosas que han permitido, con el mismo, su obtención por parte de los deudores. Cabría decir, que cada pago que los deudores realizan viene a cubrir una parte alícuota de cada bien financiado con el préstamo sobre la totalidad del mismo. Sin que quepa atribuir a efectos tributarios el pago de una determinada anualidad a la reducción de la deuda concreta de solo alguna de las cosas financiadas con el préstamo. No cabe entender que pueda destinarse determinada cuantía, en un momento dado, a amortizar, exclusivamente, la deuda de solo determinados bienes financiados con un concreto préstamo. Siendo así, de cada anualidad, o amortización anticipada, que satisfagan habrá de considerar como cuantía integrante de la base de deducción de la deducción por inversión en vivienda habitual una parte proporcional, la misma que la del total importe del préstamo vivo se corresponde con el importe pendiente de amortizar de la vivienda en cada momento; el 81,48 por ciento en el presente caso. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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