Se puede mantener la deducción por inversión en vivienda habitual al sustituir un préstamo hipotecario

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0325-23 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 20/02/2023 Normativa Ley 35/2006 Arts. 23.1, 68.1.1º y DT 18ª. Descripción de hechos El consultante tenía un préstamo hipotecario sobre su vivienda habitual (vivienda A), adquirido en 2002, por el cual venía practicando deducción por inversión en vivienda habitual. En octubre de 2022 indica que va a contratar un nuevo préstamo con garantía hipotecaria sobre la vivienda A, por un importe de 230.500 euros y con los siguientes destinos: 1. Compra de vivienda B destinada al alquiler como vivienda habitual, por importe de 77.000 euros más IVA. 2. Compra de vivienda C destinada al alquiler como vivienda habitual, por importe de 69.900 euros más IVA. 3. Cancelación total del préstamo hipotecario contratado en 2002 que tenía como garantía la vivienda A. Cuestión planteada 1. Conocer si puede seguir aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual en la parte proporcional del capital y los intereses abonados para la cancelación del anterior préstamo sobre la vivienda A. 2. Conocer si, como arrendador, tiene derecho a a deducirse como gasto los intereses generados por la parte proporcional del capital principal destinando a la adquisición de las dos otras viviendas. Contestación completa A. Vivienda habitual. En relación con la deducción por inversión en vivienda habitual, se parte de la premisa que al consultante le es de aplicación, con respecto de la vivienda objeto de consulta, el régimen transitorio para continuar aplicando dicha deducción a partir del ejercicio fiscal 2013, regulado por la disposición transitoria decimoctava de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. Para ello, habrán de concurrir dos requisitos: que la vivienda haya sido adquirida con anterioridad a 2013 y que en ejercicio precedente a 2013, al menos en uno de ellos, el consultante hubiese practicado la referida deducción por su adquisición. En base a ello, decir que, la deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1, 70, 78 de la LIRPF en su redacción a 31 de diciembre de 2012, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán deducirse un determinado porcentaje de “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”. Referente a la inversión que es susceptible de deducción, la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia de la financiación -propia o ajena-, y forma en la que esta se compone -uno o varios préstamos o créditos y, en su caso, garantías exigidas para su concesión-. Siendo irrelevante si el préstamo se obtuviese de un familiar. Tratándose de inversión mediante financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses, siempre y cuando se cumplan todos los requisitos exigidos para la aplicación de la deducción. En el caso de sustituir un préstamo por otro -con las garantías y condiciones que cualquiera de ellos tuviese- no conlleva entender que en ese momento concluye el proceso de financiación de la inversión correspondiente y se agotan las posibilidades de practicar la deducción, ello únicamente implica la modificación de las condiciones de financiación inicialmente acordadas, siempre que, evidentemente, el nuevo préstamo se dedique efectivamente a la amortización del anterior. Existiendo ampliación del principal, si en su totalidad se destinase a cubrir estrictamente los costes asociados a la cancelación del préstamo primigenio, también será objeto de deducción. Por el contrario, no será susceptible de integrar la base de deducción la parte proporcional de las indicadas anualidades que se correspondieran con el incremento del principal, que se hubiera destinado a financiar otras cosas, diferentes a la propia adquisición de la vivienda, sea cual fuese. Cuestión distinta sería un supuesto de cancelación, parcial o total, de la deuda y una posterior obtención de crédito, incluso con la garantía de los citados bienes, sin continuidad entre ambos. Lo cual habría que entender que son operaciones distintas, e implicaría la pérdida al derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva financiación. Respecto del nuevo préstamo, como de cualquier otro, y su conexión con el precedente, el consultante deberá poder acreditar la conexión con el prestamista, su destino vinculado a la vivienda y la justificación de su devolución. La acreditación de todo ello, al tratarse de cuestiones de hecho, son asuntos ajenos a las competencias de este Centro Directivo, pudiendo efectuarse por el contribuyente utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, conforme dispone el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del 18), correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria, a su requerimiento. Siendo una sustitución, con ampliación del principal en el presente caso, las anualidades (cuota de amortización e intereses) y demás cuantías que se satisfagan por el nuevo préstamo -en su constitución, vida y cancelación-, en la parte proporcional que del capital obtenido en este sean atribuibles a la amortización o cancelación del préstamo originario destinado a la adquisición de la vivienda -habiéndose este primero destinado exclusivamente a la adquisición de la vivienda habitual del consultante-, incluida en su caso la cancelación registral hipotecaria, darán derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual, formando parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan, siempre que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos. Por lo que se refiere a los gastos ocasionados por el cambio de préstamo, serán susceptibles de formar parte de la base de deducción, del periodo impositivo en que se satisfagan, tanto los gastos generados por la cancelación del préstamo originario como la parte proporcional que de los gastos de constitución del nuevo préstamo se correspondan con la parte utilizada para financiar ésta vivienda. B. Viviendas destinadas al arrendamiento. Se parte de la hipótesis, al no aportar mayor dato sobre los inmuebles y operaciones objeto de consulta, que su arrendamiento no lo realizará como actividad económica, por no reunir los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley del Impuesto sobre la renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. Siendo así, por su arrendamiento se obtendrán rendimientos del capital inmobiliario, cuya regulación se contiene en los artículos 22 y siguientes de la LIRPF. El apartado 1 del artículo 23 de la LIRPF establece aquellos gastos que podrán deducirse de los rendimientos íntegros para determinar el rendimiento neto, entre estos: “1.º Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble. El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes de acuerdo con lo señalado en este número 1.º. (…)”. Por lo tanto, serán deducibles del rendimiento íntegro los intereses generados en la parte proporcional del principal del préstamo que se destinen a cada una de las dos viviendas adquiridas para el arrendamiento. En cuanto a la imputación temporal de estos gastos hay que tener en cuenta lo previsto en el artículo 14.1.a) de la Ley del Impuesto, es decir, se imputarán al período impositivo en que el gasto sea exigible por quien haya de percibirlo. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.