La modificación del método de amortización de un préstamo hipotecario no está exenta de Actos Jurídicos Documentados

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0272-17 Órgano SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos Fecha salida 01/02/2017 Normativa TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 31-2 y 45-I-B-24 Descripción de hechos La consultante, sociedad mercantil residente en España, se dedica fundamentalmente al arrendamiento de bienes inmuebles. Dicha empresa tiene concedido un préstamo con garantía hipotecaria sobre un inmueble de su propiedad y, ante un problema de liquidez, está renegociando con la entidad financiera el cambio de la estructura de amortización del préstamo, con el fin de rebajar las cuotas a pagar durante los cinco próximos años e incrementarlas a partir del sexto año de la vida del préstamo. No habría cambio en el vencimiento ni el tipo de interés, solamente en el método de amortización. Cuestión planteada Si puede aplicarse a esta novación la exención en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, modalidad de Actos Jurídicos Documentados, establecida en el artículo 9 de la Ley 2/1994. Contestación completa El artículo 31.2 del texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (TRLITPAJD), aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre), referido a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, determina lo siguiente: “Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1.º de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma. Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.”. Por lo tanto, la sujeción de una escritura o un acta notarial a la cuota variable del documento notarial viene determinada por la concurrencia conjunta de todos los requisitos establecidos en el artículo 31.2 del TRLITPAJD: Ser primera copia de una escritura o un acta notarial. Ser inscribible en el Registro de la Propiedad, Tener contenido valuable y No estar sujeta a las modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas ni de Operaciones Societarias o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Siendo indiscutible que en una escritura de modificación de préstamos hipotecarios concurren los requisitos 1 y 4, queda por determinar si se cumple la exigencia de que el contenido de la escritura tenga la condición de inscribible y valuable. Respecto a la primera cuestión, la Dirección General de los Registros y del Notariado ha manifestado, en informe de fecha 20 de julio de 2012, que son inscribibles en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria: - La prórroga del plazo del préstamo. - El establecimiento de un periodo de carencia. - La modificación del tipo de interés del préstamo. - La modificación del sistema de amortización. - El cambio de divisa. (…) Añadiendo que “La inscripción de tales pactos, no supone por sí sola, una modificación o alteración en la responsabilidad hipotecaria.”. Con relación al carácter valuable, este Centro Directivo entiende que la condición de que el contenido sea valuable no depende de que se modifique o no la garantía hipotecaria, sino de que el contenido del documento, la novación que se produce, se pueda cuantificar y, por tanto, las escrituras que se limitan a introducir modificaciones tales como el establecimiento de un periodo de carencia, la prórroga del vencimiento de la disponibilidad del crédito, las alteraciones en el calendario de disposiciones y en algún supuesto de modificación del tipo de interés aplicable, sin modificación de la responsabilidad hipotecaria, en la medida que son cuantificables, son valuables y por tanto estarán sujetas a la cuota gradual de actos jurídicos. En suma, aunque no se modifique la garantía hipotecaria, si la novación del crédito es cuantificable, tiene contenido valuable y tributará en cualquier caso. Por ello, la base imponible se corresponderá con la ampliación de dicha responsabilidad solamente en el caso que se trate de una ampliación de crédito sin modificar ningún otro elemento del mismo, con el consiguiente incremento de la responsabilidad hipotecaria del contrato original. En todos los demás casos, la base imponible estará constituida por el importe total garantizado, con independencia de que tal importe sea igual, mayor o menor que el que garantizaba el crédito hipotecario que se ha novado. Una vez determinada la sujeción de la operación planteada a la cuota variable del documento notarial, procede examinar la posible aplicación de la exención recogida en el artículo 45.I.C) del TRLITPAJD: Articulo 45 “Con independencia de las exenciones a que se refieren los apartados A) y B) anteriores, se aplicarán en sus propios términos y con los requisitos y condiciones en cada caso exigidos, los beneficios fiscales que para este impuesto establecen las siguientes disposiciones: 24.ª (publicado erróneamente como 23ª) La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (…).”. Por otro lado, la Ley 2/1994, de 30 de marzo de 1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (BOE de 4 de abril de 1994), en la redacción dada por la Ley 41/2007 de 7 de diciembre (BOE de 8 de diciembre de 2007), establece lo siguiente: Artículo 4 “2. Cuando el prestamista sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1 de esta Ley, las escrituras públicas de modificación de préstamos hipotecarios podrán referirse a una o varias de las circunstancias siguientes: i) la ampliación o reducción de capital; ii) la alteración del plazo; iii) las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente; iv) el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo; v) la prestación o modificación de las garantías personales” Artículo 9. Beneficios fiscales “Estarán exentas en la modalidad gradual de "Actos Jurídicos Documentados" las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1 de esta ley y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo, o a ambas” El primero de los preceptos transcritos incluye una relación de las modificaciones que puede incluir la novación de préstamos hipotecarios que se regula en la Ley 2/1994, lo que no implica que todas ellas queden exentas de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), pues dicho beneficio fiscal no se establece en el citado precepto, sino en el segundo de los preceptos transcritos, (el artículo 9 de la Ley), que tan solo contempla la exención para las escrituras públicas en las que la modificación se refiera la alteración del plazo (apartado ii) o a las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente (apartado iii) Por otro lado, el artículo 14 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE de 18 de diciembre de 2003), que establece que “No se admitirá la analogía para extender más allá de sus términos estrictos el ámbito del hecho imponible, de las exenciones y demás beneficios o incentivos fiscales”, por lo que se debe concluir que no resultará aplicable la exención establecida en el artículo 9 a la modificación del método o sistema de amortización del préstamo En definitiva, las modificaciones que se refieran al tipo de interés o a la alteración del plazo están amparadas por la exención regulada en el artículo 9 de la Ley 2/1994, no así no el resto de las modificaciones permitidas por el artículo 4.2 de la misma, como es el caso de la ampliación o reducción de capital o la modificación del método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo (apartado iv). En el supuesto planteado, escritura de novación de un préstamo hipotecario, en la que, como se señala expresamente en el escrito de consulta, no habría cambios en el vencimiento, ni en el tipo de interés, sino solamente en el método de amortización, no resulta de aplicación el artículo 9 de la Ley 2/1994, por lo que la referida escritura estará sujeta y no exenta a la cuota variable del documento notarial de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados. CONCLUSION En el supuesto planteado, escritura de novación de un préstamo hipotecario, en la que, como se señala expresamente en el escrito de consulta, no habría cambios en el vencimiento, ni en el tipo de interés, sino solamente en el método de amortización, no resulta de aplicación el artículo 9 de la Ley 2/1994, que tan solo admite la exención cuando la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo, o a ambas”. Por tanto, la referida escritura estará sujeta y no exenta a la cuota variable del documento notarial de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.