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V0187-19 29 de enero de 2019 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · valor de adquisición

Los impuestos pagados por la compra de vivienda y la hipoteca aumentan el valor de adquisición del inmueble

El consultante pregunta si los impuestos pagados por la compra de una vivienda y la constitución de su hipoteca pueden integrarse en el valor de adquisición para el IRPF. La DGT responde que ambos impuestos forman parte del mayor valor de adquisición del inmueble.

La cuestión planteada

Tratamiento fiscal en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados que gravó tanto la adquisición de la vivienda como la constitución de la hipoteca que financió dicha adquisición.

El criterio de la DGT

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados pagado por la adquisición de un inmueble y por la constitución de la hipoteca que lo financia constituye un mayor valor de adquisición. Este criterio se aplica tanto si el inmueble está arrendado como si está a disposición de su titular, según el artículo 35 de la LIRPF.

Implicaciones prácticas

  • El ITP y el AJD pagados por la compra y la hipoteca incrementan el valor de adquisición del inmueble.
  • Este incremento reduce la ganancia patrimonial resultante en caso de futura transmisión del bien.
  • El criterio es aplicable independientemente de si la vivienda se destina a uso propio o al arrendamiento.

Puntos de planificación

  • Valoración del impacto de los costes de adquisición en la base imponible de la ganancia patrimonial.
  • Análisis de la documentación justificativa de los impuestos pagados para su correcta integración.

Checklist

  • Verificar la cuantía exacta del ITP pagado en la escritura de compraventa.
  • Comprobar el importe del AJD liquidado por la constitución de la hipoteca.
  • Asegurar la existencia de los justificantes de pago de ambos impuestos.
  • Integrar ambos importes en el valor de adquisición al declarar la transmisión en el IRPF.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0187-19 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 29/01/2019 Normativa Ley 35/2006, art. 35 Descripción de hechos El consultante adquirió en 2017 una vivienda que ha destinado al alquiler. Cuestión planteada Tratamiento fiscal en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados que gravó tanto la adquisición de la vivienda como la constitución de la hipoteca que financió dicha adquisición. Contestación completa El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados que graba tanto la adquisición de un inmueble como la constitución de la hipoteca que financie, en su caso, dicha adquisición, constituyen, tanto si el inmueble está arrendado como si está a disposición de su titular, un mayor valor de adquisición del inmueble, a efectos de una futura transmisión del mismo, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, según el cual: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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