La Loi organique 1/2025, adoptée par les Cortes Generales et publiée au Journal officiel de l'État espagnol (Boletín Oficial del Estado) le 2 avril 2025, a supprimé le programme de résidence par investissement immobilier — connu sous le nom de Golden Visa — que la Loi 14/2013 du 27 septembre (de soutien aux entrepreneurs et à leur internationalisation) avait introduit dans le droit espagnol. La suppression a pris effet le 3 avril 2025, les droits acquis des titulaires existants étant préservés.
Le Golden Visa espagnol : un bilan de douze ans
Le programme Golden Visa a été créé par l’article 63 de la Loi 14/2013 avec l’objectif explicite d’attirer des capitaux étrangers dans le contexte de la crise économique et de l’effondrement du marché immobilier espagnol après 2008. Les conditions initiales prévoyaient quatre voies d’investissement éligibles : l’acquisition d’un bien immobilier d’une valeur minimale de 500 000 € libre de charges ; l’investissement en dette publique espagnole supérieur à 2 millions d’euros ; l’acquisition de parts ou d’actions de sociétés espagnoles supérieure à 1 million d’euros ; ou les dépôts bancaires dans des établissements financiers espagnols supérieurs à 1 million d’euros.
Entre 2013 et 2024, le programme a accordé environ 14 500 autorisations de résidence initiales (hors renouvellements et extensions aux membres de la famille). La voie immobilière était de loin prédominante, représentant plus de 90 % des octrois. Les principaux pays d’origine étaient la Chine (majoritairement), la Russie, le Royaume-Uni (avant le Brexit), l’Ukraine et le Venezuela.
Le changement de contexte : l’accessibilité au logement
L’argument déterminant en faveur de la suppression du programme a été le renversement du contexte économique et social. En 2013, le marché immobilier espagnol avait besoin de capitaux étrangers ; en 2024, le problème central était précisément l’inverse : une pénurie d’offre de logements abordables dans les grandes villes, aggravée par la demande d’investissement étranger et la pression touristique. Le gouvernement a invoqué des données — académiquement débattues — selon lesquelles les acquisitions liées au Golden Visa auraient contribué à la hausse des prix dans des quartiers tels que l’Eixample à Barcelone, le quartier de Salamanca à Madrid et certaines zones de Málaga et d’Alicante.
L’annonce par le président du gouvernement Pedro Sánchez, le 8 avril 2024, de la suppression du programme a déclenché une vague de demandes de dernière minute : entre avril et décembre 2024, le nombre de demandes de Golden Visa déposées a largement dépassé la moyenne historique, les candidats cherchant à finaliser leur investissement avant la fermeture définitive.
Dispositions transitoires : droits acquis
La Loi organique 1/2025 établit un régime transitoire qui préserve les droits acquis. Les autorisations de résidence accordées avant le 3 avril 2025 restent valables pour toute la durée pour laquelle elles ont été délivrées, et leurs titulaires peuvent demander un renouvellement sous le régime juridique en vigueur au moment de l’octroi initial.
Les demandes déposées avant le 3 avril 2025 mais n’ayant pas encore fait l’objet d’une décision seront instruites et tranchées conformément à la législation antérieure. Les demandes déposées après cette date ne seront pas acceptées.
Alternatives disponibles : une cartographie des options pour les investisseurs non européens
La suppression du Golden Visa immobilier ne ferme pas l’Espagne en tant que destination pour les ressortissants non européens disposant d’une capacité financière. Les voies suivantes restent accessibles :
Visa de résidence non lucrative. Prévu par l’article 37 du Décret royal 557/2011 (Règlement d’immigration), il permet de résider en Espagne sans exercer d’activité professionnelle, sous réserve de justifier de moyens financiers suffisants (environ 400 % de l’IPREM annuel pour le demandeur principal, plus 100 % par membre de famille supplémentaire). Aucun investissement minimum n’est requis, bien que le demandeur doive démontrer des revenus réguliers suffisants.
Régime des impatriés (Article 93 LIRPF — « Ley Beckham »). Permet aux personnes qui transfèrent leur résidence fiscale en Espagne d’être imposées au taux de 24 % sur les revenus d’activité de source espagnole jusqu’à 600 000 € par an, pendant six exercices fiscaux. Réformé par la Loi 28/2022 (Loi Startups) pour inclure les travailleurs indépendants, les chercheurs et les membres de la famille.
Visa digital nomad. Introduit par la Loi 28/2022, il permet aux travailleurs à distance de s’établir en Espagne tout en fournissant des services à des employeurs ou clients étrangers. Il peut être combiné avec le régime des impatriés afin d’optimiser la situation fiscale globale.
Investissement en actifs financiers. Les voies du Golden Visa fondées sur l’investissement en dette publique (2 millions d’euros), en actions de sociétés espagnoles (1 million d’euros) ou en dépôts bancaires (1 million d’euros) n’ont pas été supprimées par la Loi organique 1/2025 et demeurent des voies valides d’accès à la résidence par investissement pour les grands investisseurs.
Impact sur le marché immobilier de luxe
La fermeture du programme a réduit la demande de biens immobiliers supérieurs à 500 000 € de la part d’investisseurs non européens motivés par des considérations migratoires. Toutefois, le marché du haut de gamme en Espagne attire une demande provenant de sources multiples — citoyens européens, résidents légaux non nationaux et acheteurs de pays tiers acquérant des biens sans lien avec un programme de résidence — de sorte que l’effet net sur les prix dans le segment premium est resté limité.
Pour les conseillers immobiliers et les cabinets d’avocats internationaux qui avaient développé des lignes de services autour du Golden Visa, l’impact pratique se traduit par un changement dans le dialogue de conseil au client : de « quel bien immobilier est éligible ? » à « quelle voie de résidence correspond le mieux à votre profil, à votre situation fiscale et à vos projets à long terme en Espagne ? ».
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