La Loi 12/2023 du 24 mai relative au droit au logement a constitué une étape législative majeure en Espagne en établissant pour la première fois au niveau national des mesures d'encadrement des loyers sur le marché locatif, des exigences d'information pour les grands bailleurs et un nouveau régime de protection des locataires en situation de vulnérabilité. La loi est entrée en vigueur le 26 mai 2023 et produit déjà des effets concrets sur la gestion de portefeuille, les valorisations d'actifs et les décisions d'investissement.
Structure juridique et entrée en vigueur
La Loi 12/2023 ne constitue pas un texte isolé : elle modifie substantiellement la Loi 29/1994 du 24 novembre sur les baux urbains (LAU), la Loi 1/2000 du 7 janvier de procédure civile (LEC) en matière de procédures d’expulsion, la Loi foncière (Décret-loi royal 7/2015) et le texte refondu de la Loi sur le cadastre immobilier. La législation fiscale est également concernée : la loi modifie la Loi relative à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF) (réduction pour la location de biens résidentiels) et la Loi relative à l’impôt foncier (surtaxe pour les logements vacants), cette dernière étant applicable dans les municipalités qui choisissent d’activer ladite surtaxe.
Zones résidentielles tendues
La loi introduit le concept de « zones résidentielles tendues », que les communautés autonomes peuvent déclarer dans les secteurs où les prix des loyers ou l’effort de logement dépasse certains seuils. Dans ces zones, les grands bailleurs — personnes physiques ou morales détenant plus de dix biens — sont soumis à des restrictions sur les mises à jour des loyers.
Les critères de déclaration d’une zone tendue sont alternatifs — la satisfaction de l’un des deux suffit : (i) le coût moyen du crédit hypothécaire ou du loyer, augmenté des charges de base, dépasse 30 % du revenu moyen des ménages ; ou (ii) le prix d’achat ou de location a progressé de manière cumulée au cours des cinq dernières années de plus de trois points de pourcentage au-delà de la croissance de l’IPC de la communauté autonome. La déclaration a une validité initiale de trois ans, renouvelable annuellement, et peut être levée si les conditions qui la justifient cessent de s’appliquer.
La Catalogne, les îles Baléares et le Pays basque figurent parmi les premières communautés autonomes à avoir engagé les procédures de désignation de zones tendues après l’entrée en vigueur de la loi. Les propriétaires et gestionnaires disposant d’actifs dans ces régions doivent surveiller activement les publications au journal officiel, car la désignation prend effet juridique immédiat dès sa publication.
Grands bailleurs : nouvelles obligations
Les entités et les personnes physiques détenant plus de dix logements sont soumises à de nouvelles obligations d’information envers les administrations et à des restrictions en matière de fixation des loyers dans les zones tendues. La loi limite également les mises à jour des loyers à l’indice de garantie de compétitivité (IGC) pour les contrats en cours.
Dans les zones tendues, les grands bailleurs font face à un double plafonnement des loyers des nouveaux contrats : le loyer ne peut excéder ni le loyer du contrat précédent actualisé selon l’IGC, ni le maximum résultant de l’indice de référence des prix de location du ministère du Logement. Cet indice de référence, dont la méthodologie a été publiée en 2024, fixe des loyers maximaux au mètre carré pour chaque zone de recensement en fonction des caractéristiques du bien.
Le régime d’expulsion est également modifié pour les grands bailleurs. Avant d’engager toute procédure d’expulsion pour impayés de loyer ou expiration du bail à l’encontre d’un locataire en situation de vulnérabilité, les grands bailleurs doivent certifier au tribunal si le locataire est économiquement vulnérable, par le biais d’un certificat des services sociaux municipaux. Lorsque la vulnérabilité est confirmée, la procédure est suspendue pendant deux mois maximum (bailleurs individuels) ou quatre mois (personnes morales) le temps que les autorités recherchent des solutions de logement alternatives.
Modifications de l’IRPF : réduction sur les revenus locatifs
La Loi 12/2023 modifie l’article 23.2 de la Loi relative à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (Loi 35/2006) afin de restructurer la réduction applicable au rendement net positif de la location résidentielle au titre des revenus du capital. Le nouveau système, applicable aux contrats signés à compter du 26 mai 2023, établit un barème différencié :
- Réduction générale de 50 % sur le revenu net (contre 60 % applicable aux contrats préexistants).
- Réduction portée à 60 % lorsque le bien est situé en zone tendue et que le loyer du nouveau contrat a été réduit de plus de 5 % par rapport au contrat précédent.
- Réduction de 70 % lorsque le locataire est un jeune âgé de 18 à 35 ans en zone tendue, ou lorsque le bien est mis en location résidentielle pour la première fois en zone tendue.
- Réduction maximale de 90 % pour une première mise sur le marché en zone tendue lorsque le loyer convenu est inférieur d’au moins 5 % au loyer du contrat précédent.
Cette structure incitative vise à stimuler l’offre locative abordable dans les zones à forte demande, bien que la complexité du système et sa dépendance aux désignations de zones tendues par les communautés autonomes rendent son application pratique difficile pour de nombreux bailleurs.
Implications pour les investisseurs
Pour les investisseurs institutionnels et les fonds d’investissement immobilier, la loi crée un nouveau scénario de risque réglementaire. La déclaration de zones tendues et les restrictions associées peuvent réduire les rendements attendus des portefeuilles locatifs résidentiels et compliquer la valorisation des actifs.
Dans les modèles de valorisation par actualisation des flux de trésorerie (DCF), les analystes doivent intégrer un scénario réglementaire tenant compte des éventuelles désignations de zones tendues dans les municipalités où se trouvent les actifs. La sensibilité de la valeur à l’indice de référence des loyers peut être très significative pour les portefeuilles concentrés à Barcelone, Madrid, Palma ou Saint-Sébastien : une décote de 10 % sur les loyers projetés peut réduire la valeur de l’actif de 8 % à 12 % selon le rendement de base et la période de valorisation.
Les SOCIMI disposant de portefeuilles résidentiels doivent en outre évaluer l’impact du nouveau prélèvement spécial de 3 % sur les revenus bruts de location en zones tendues (nouvelle dix-septième disposition additionnelle de la Loi 11/2009) et déterminer si le régime fiscal des SOCIMI demeure optimal pour leur portefeuille, ou si une conversion partielle vers des véhicules alternatifs — fonds d’investissement immobilier ou structure de société ordinaire — offre une charge fiscale plus efficiente.
Mesures à prendre recommandées
Tout bailleur ou investisseur détenant plus de dix biens résidentiels devrait réaliser un audit en trois étapes : premièrement, confirmer le statut de grand bailleur au regard de la définition légale et des éventuelles exceptions applicables selon la communauté autonome où se trouvent les actifs ; deuxièmement, vérifier la conformité des contrats de bail en cours avec les limites de mise à jour des loyers depuis l’entrée en vigueur de la loi ; et troisièmement, élaborer une cartographie des risques réglementaires identifiant les actifs du portefeuille exposés à une désignation de zone tendue et quantifiant l’impact potentiel sur les flux de trésorerie et les valorisations.
Chez BMC, nous accompagnons les propriétaires et les investisseurs dans l’adaptation aux nouvelles réglementations et les alternatives d’optimisation de portefeuille. Consultez nos services en droit immobilier.
