Le programme de visa investisseur espagnol — communément appelé Golden Visa — a été introduit par la Loi 14/2013 du 27 septembre, relative au soutien aux entrepreneurs et à leur internationalisation. Créé au cœur de la récession consécutive à la crise financière comme outil d'attraction de capitaux étrangers, il offrait un titre de séjour légal aux ressortissants non communautaires réalisant un investissement qualifié en Espagne. Au cours de la décennie suivante, le programme est devenu l'une des voies de résidence investisseur les plus prisées de l'Union européenne, attirant des candidats principalement originaires de Chine, de Russie, d'Amérique latine et des pays du Golfe, l'immobilier résidentiel — en particulier les biens de prestige à Madrid, Barcelone, Marbella et Majorque — constituant le vecteur d'investissement dominant.
L’architecture juridique du programme
La Loi 14/2013 a établi cinq catégories d’investissements qualifiants :
Immobilier : acquisition d’un bien immobilier espagnol d’une valeur minimale de 500 000 €, libre de toute hypothèque ou charge. Cette voie a toujours été la plus utilisée, représentant la grande majorité des demandes.
Dette publique : achat d’obligations souveraines espagnoles d’une valeur minimale de 2 millions d’euros.
Parts de sociétés espagnoles : souscription ou acquisition de parts de sociétés espagnoles non cotées d’une valeur minimale de 1 million d’euros, ou investissement équivalent dans des fonds d’investissement ou des véhicules de capital-risque qualifiés.
Dépôts bancaires : dépôt d’au moins 1 million d’euros auprès d’établissements financiers espagnols.
Projets d’entreprise d’intérêt général : création d’emplois significatifs ou investissement à impact socio-économique mesurable, sous réserve d’un avis favorable de la Direction générale du commerce international et des investissements.
L’autorisation de séjour initiale est valable deux ans et renouvelable pour des périodes de cinq ans, à condition que l’investissement qualifiant soit maintenu. Le conjoint, le partenaire enregistré et les enfants à charge — mineurs ou majeurs — peuvent être inclus dans la demande.
Le débat politique et la proposition de suppression
En avril 2024, le Premier ministre espagnol a annoncé l’intention du gouvernement de supprimer le visa investisseur immobilier, présentant cette décision comme une réponse globale de politique du logement à la hausse des prix de l’immobilier. L’argument avancé était que la concentration de capitaux étrangers dans le marché résidentiel contribuait à l’inflation des prix et excluait les Espagnols ordinaires de l’accès au logement.
La proposition a suscité un vif débat. Ses partisans ont évoqué des décisions similaires en Irlande, au Portugal et aux Pays-Bas, ainsi que les recommandations de la Commission européenne déconseillant les régimes de résidence par l’investissement. Ses détracteurs ont soutenu que le lien statistique entre les titulaires de Golden Visa et l’inflation immobilière est ténu : les transactions immobilières liées au Golden Visa ne représentent qu’une infime fraction du volume total du marché immobilier espagnol, et les contraintes structurelles du côté de l’offre constituent le principal moteur de la hausse des prix dans les marchés urbains.
D’un point de vue juridique, la suppression du programme nécessitait l’approbation parlementaire d’un amendement à la Loi 14/2013 — un processus qui a introduit une réelle incertitude quant au calendrier, au périmètre et à l’existence éventuelle d’une clause de droits acquis protégeant les demandes en cours.
Impact sur le secteur de l’immobilier de prestige
L’annonce a provoqué des réactions immédiates sur le marché, avant même toute modification législative. Certains investisseurs ont accéléré leurs démarches pour sécuriser leurs droits dans le cadre du régime en vigueur. D’autres ont adopté une attitude attentiste, réorientant leurs capitaux vers d’autres juridictions — la voie hors immobilier subsistant au Portugal, les programmes de résidence maltais, le Golden Visa grec (qui continuait à fonctionner avec des seuils plus élevés) et les Émirats arabes unis, qui ont développé des options de résidence investisseur compétitives.
Les moteurs structurels de la demande pour l’immobilier de prestige espagnol restent intacts, quelle que soit l’issue du débat sur le Golden Visa : les retraités européens, les travailleurs à distance et les acquéreurs motivés par la qualité de vie, originaires d’Europe du Nord et d’Amérique du Nord, continuent de représenter une large part des transactions sur le marché du luxe, attirés par le climat, la qualité de vie, les infrastructures de santé et, pour les profils éligibles, les régimes fiscaux spéciaux particulièrement avantageux pour les nouveaux résidents en Espagne.
Alternatives viables pour l’investisseur international
Pour les investisseurs internationaux qui valorisent la résidence espagnole dans le cadre de leur gestion patrimoniale, plusieurs voies restent disponibles, sans lien avec le débat sur la suppression de la voie immobilière :
Voies investisseur hors immobilier (Loi 14/2013) : les voies fondées sur la dette publique, les parts de sociétés et les dépôts bancaires n’ont pas été visées par la proposition de suppression. Ces voies exigent des engagements d’investissement plus importants ou plus spécifiques, mais demeurent un chemin juridique clair pour les particuliers fortunés.
Visa nomade digital (Loi 28/2022) : destiné aux travailleurs indépendants ou aux salariés fournissant des services à distance pour des entreprises établies hors d’Espagne. Les candidats doivent justifier d’un revenu mensuel minimum d’environ 2 300 € (200 % du SMI) et peuvent travailler pour des clients espagnols dans la limite de 20 % de leur activité totale. Les titulaires peuvent bénéficier du régime fiscal spécial pour les expatriés.
Visa entrepreneur (Loi 28/2022) : destiné aux fondateurs développant un projet d’entreprise innovant en Espagne, évalué par l’ENISA (l’agence nationale de l’innovation). Le projet doit démontrer sa viabilité, la création d’emplois et la valeur ajoutée pour l’économie espagnole.
Résidence non lucrative : pour les personnes financièrement indépendantes qui n’entendent exercer aucune activité économique en Espagne. Nécessite de justifier de ressources personnelles suffisantes d’au moins 28 800 € par an, plus 75 % de ce montant par membre de la famille à charge.
Planification fiscale pour les nouveaux résidents espagnols
La décision de s’établir en Espagne entraîne d’importantes conséquences fiscales qui doivent être planifiées soigneusement avant tout déménagement. Devenir résident fiscal espagnol déclenche une obligation à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF) sur l’ensemble des revenus mondiaux, avec des taux marginaux pouvant atteindre 54 % dans certaines communautés autonomes lorsque les taux nationaux et régionaux sont cumulés.
Plusieurs régimes spéciaux peuvent réduire substantiellement cette exposition. Le régimen de impatriados prévu à l’article 93 de la LIRPF — le soi-disant régime Beckham — permet aux personnes qualifiées qui s’installent en Espagne pour des raisons professionnelles ou entrepreneuriales et qui n’ont pas été résidentes fiscales espagnoles au cours des cinq années précédentes d’opter pour une imposition en tant que non-résidents à un taux forfaitaire de 24 % sur les revenus de source espagnole jusqu’à 600 000 € par an. La Loi 28/2022 a étendu l’accès à ce régime aux entrepreneurs, aux nomades digitaux et aux professionnels hautement qualifiés, élargissant considérablement son champ d’application.
Les autres considérations de planification incluent le calendrier du changement de résidence par rapport aux cessions d’actifs, le traitement des droits à pension étrangers, l’interaction avec l’impôt sur la fortune espagnol (Impuesto sobre el Patrimonio) et le réseau de conventions fiscales de double imposition signées par l’Espagne avec plus de 90 pays, dont plusieurs comportent des dispositions spécifiques applicables aux contribuables fortunés changeant de résidence.
Chez BMC, notre équipe juridique est à votre disposition. Consultez nos services d’immigration et de résidence internationale.
