El valor de adquisición de un inmueble heredado sin formalizar será el valor que corresponda según las normas del ISD en la fecha del fallecimiento

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V5601-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 16/09/2026 Normativa Ley 35/2006 Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas IRPF - 33 - 34 - 35 - 36 - 49 Código Civil RD 24-jul-1889 - 989 Descripción de hechos La consultante de 81 años ha donado a sus hijas en mayo de 2026 un inmueble ubicado en un pequeño pueblo, que nunca ha estado inscrito en el Registro de la Propiedad, aunque sí a su nombre en Catastro. Dicho inmueble lo heredó de su padre tras su fallecimiento en agosto de 2009. Su padre falleció sin testamento y en su día no se hizo la declaración de herederos ni la escritura de adjudicación y aceptación de herencia. Ahora con la donación ha comenzado un procedimiento de inmatriculación de este inmueble en el Registro de la Propiedad para que figure correctamente el tracto sucesivo de sus propietarios. Cuestión planteada Qué valor de adquisición tendrá que incluir en la declaración de IRPF 2026. Contestación completa Se parte de la premisa de que no se está donando la vivienda habitual de la consultante. La donación del inmueble generará en su propietaria una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial será la diferencia entre los respectivos valores de transmisión y de adquisición, determinados en la forma prevista en los artículos 35 y 36 de la Ley del Impuesto, para las transmisiones onerosas o lucrativas, respectivamente. Al respecto, el artículo 35 establece lo siguiente: "1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste". Por su parte, el artículo 36 dispone lo siguiente: "Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (...)”. No obstante, si se generase una pérdida patrimonial no se computará como tal por aplicación del apartado 5 del artículo 33, según el cual "No se computarán como pérdidas patrimoniales las siguientes: (…). c) Las debidas a transmisiones lucrativas por actos intervivos o a liberalidades. (…)". De acuerdo con lo expuesto, el valor de transmisión del inmueble será el que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente. En el caso planteado, en el que la consultante adquirió por herencia el inmueble objeto de donación, el valor de adquisición estará constituido por el valor que resulte por aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ISD en adelante, sin que pueda exceder del valor de mercado. A ello se deberá añadir los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En el caso de no haber sido realizada en su día la declaración de herederos, la escritura de adjudicación y aceptación de herencia y la declaración del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, como en el presente supuesto, a efectos de determinar el valor de adquisición en el IRPF, deberá atenderse al valor que corresponda conforme a las normas del ISD, sin que pueda exceder del valor de mercado, debiendo determinarse dicho valor en la fecha del devengo, que será la de fallecimiento del causante. Este valor de mercado podrá acreditarse a través de medios de prueba admitidos en derecho, cuya valoración no corresponde efectuar a este Centro Directivo, sino a los órganos competentes para la comprobación de los hechos y circunstancias que concurran en el supuesto planteado, teniendo en cuenta que, en los procedimientos tributarios habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 106.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18), que dispone que "en los procedimientos tributarios serán de aplicación las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, salvo que la ley establezca otra cosa". La fecha de adquisición será la correspondiente a la adquisición por herencia que, de acuerdo con las normas del Código Civil, se produce con la aceptación de la herencia, si bien los efectos de esta se retrotraen al momento del fallecimiento del causante, de acuerdo con el artículo 989 del Código Civil. En consecuencia, una vez aceptada la herencia, se entenderá que la adquisición se produjo en el momento del fallecimiento del causante, en el presente caso, en agosto de 2009. Resta por indicar, que el importe de dicha ganancia se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.