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V3554-20 14 de diciembre de 2020 · SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos Criterio vigente
ITP y AJD · amortización de préstamo

La amortización de un préstamo hipotecario no está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

El consultante pregunta si la amortización de préstamos hipotecarios con el dinero de una venta está exenta de impuestos. La DGT aclara que amortizar el préstamo no es un hecho imponible, mientras que la cancelación formal de la hipoteca sí lo es, pero está exenta.

La cuestión planteada

Si estaría exento en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

El criterio de la DGT

La amortización de un préstamo hipotecario no es un supuesto sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Los actos sujetos al impuesto por la modalidad de actos jurídicos documentados son exclusivamente las cancelaciones formales de hipoteca. No obstante, la cancelación de hipotecas de cualquier clase está exenta del impuesto según el artículo 45.I.B) del TRLITPAJD.

Implicaciones prácticas

  • La amortización parcial o total de un préstamo hipotecario no genera obligación tributaria en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
  • La cancelación formal de la hipoteca constituye un acto jurídico documentado sujeto al impuesto, pero goza de exención legal.
  • No existe devengo del impuesto por el mero hecho de reducir la deuda hipotecaria mediante pagos.

Puntos de planificación

  • Valorar la necesidad de realizar la cancelación formal de la hipoteca tras la amortización total.
  • Analizar el impacto de la exención en los costes de gestión de la cancelación registral.

Checklist

  • Verificar si el acto realizado es una amortización de deuda o una cancelación formal.
  • Comprobar la aplicación de la exención del artículo 45.I.B del TRLITPAJD en caso de cancelación.
  • Confirmar que no se está tributando indebidamente por la amortización del préstamo.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V3554-20 Órgano SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos Fecha salida 14/12/2020 Normativa TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 31-2 y 45-I-B) 18 Descripción de hechos El consultante tiene dos préstamos hipotecarios sobre dos inmuebles, un inmueble que fue su vivienda habitual, que actualmente tiene alquilado, y otro sobre su vivienda actual. Quiere vender el inmueble alquilado y con ese importe amortizar los préstamos hipotecarios. Cuestión planteada Si estaría exento en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Contestación completa En la cuestión planteada se mezclan dos cuestiones jurídicamente diferentes: la amortización del préstamo hipotecario y la cancelación de la hipoteca. En efecto, una cosa es el acto de amortización de préstamo hipotecario que no se contempla en ningún caso como supuesto sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en ninguna de sus modalidades, siendo perfectamente posible el que se amorticen préstamos garantizados con hipotecas sin que se cancelen posteriormente éstas. Son exclusivamente los actos de cancelación formal de hipoteca los que se someten a la modalidad de actos jurídicos documentados en su cuota gradual de documentos notariales. Esta diferencia entre el pago del crédito garantizado y la cancelación de la garantía hipotecaria como acto de carácter formal se pone de manifiesto en el artículo 179 del Reglamento Hipotecario al establecer que “aun cuando se haya extinguido el crédito hipotecario, no se cancelará la correspondiente inscripción sino en virtud de escritura pública en la que preste su consentimiento para la cancelación el acreedor ...”. En el mismo sentido el artículo 125 de la Ley Hipotecaria dispone que “cuando sea una la finca hipotecada o cuando siendo varias no se haya señalado la responsabilidad de cada una ........ no se podrá exigir la liberación de ninguna parte de los bienes hipotecados, cualquiera que sea la del crédito que el deudor haya satisfecho.”. En concordancia con lo anterior, el texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre)- en adelante TRLITPAJD-, en su artículo 31.2 establece que: “2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1.º de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma. Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.”. Por otra parte, el apartado 18 del artículo 45.I.B del TRLITPAJD, determina que estarán exentas del Impuesto las primeras copias de escrituras notariales que documenten la cancelación de hipotecas de cualquier clase, en cuanto al gravamen gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados que grave los documentos notariales, sin hacer referencia alguna a las amortizaciones de los préstamos. CONCLUSIÓN: La cancelación de un préstamo hipotecario no está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados; lo que sí estará sujeta a dicho impuesto, por la modalidad de actos jurídicos documentados, es la cancelación de la hipoteca, pero resultará exenta del impuesto en virtud del artículo 45.I B) 15 del TRLITPAJD. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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