El arrendamiento de inmuebles puede ser actividad económica aun subcontratando la gestión a terceros

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V3379-15 Órgano SG de Impuestos sobre las Personas Jurídicas Fecha salida 03/11/2015 Normativa LIS, Ley 27/2014 arts: 5.1 Descripción de hechos Las entidades F, G y V son sociedades españolas controladas indirectamente por una sociedad luxemburguesa, que participa íntegramente en el capital social de C. A su vez, la entidad C posee la totalidad de las participaciones de las entidades F, G y V. La actividad de estas entidades consiste en la adquisición, enajenación, tenencia, arrendamiento y explotación de bienes inmuebles, así como la intermediación, en operaciones comerciales, empresariales e inmobiliarias. Las entidades son propietarias de varios centros comerciales y de ocio, explotan los inmuebles en régimen de arrendamiento. Con el fin de desarrollar la actividad de arrendamiento de los inmuebles han formalizado, entre otros, un contrato de contabilidad, administración social y gestión con la entidad T, y contratos de gestión patrimonial con A y L. La entidad A presta servicios exclusivamente a las entidades F y G, mientras que la entidad L gestiona el inmueble controlado por V. Adicionalmente, la entidad F ha formalizado un contrato de prestación de servicios con la entidad R y otro con la entidad D, por los cuales estas entidades se obligan a prestar servicios de asesoría y consultoría en relación con la gestión del centro comercial de F. Conforme al contrato de administración, el administrador se obliga a prestar a las consultantes, entre otros servicios, los de domiciliación, gestión contable, preparación y presentación de las declaraciones ordinarias, y de administración social de las consultantes. Por su parte, los gestores se obligan según los contratos de gestión, a administrar y gestionar los inmuebles de las consultantes, en particular: -Proporcionar facturación mensual de alquiler, cargos de servicio, costes y sumas adeudadas bajo el contrato de arrendamiento. -Actualizar el alquiler e importes adeudados por los inquilinos. -Calcular, facturar y cobrar la facturación de alquiler. -Emitir informes sobre los locales sin arrendar y la evaluación de los locales, así como todos los detalles que el cliente considere necesarios. -Proporcionar pronósticos detallando el C, los honorarios y otros flujos de caja estimados durante los próximos seis meses. -Gestionar la tesorería. -Apoyar las funciones contables y el cumplimiento de normas internas para la presentación de informes. -Preparar informes trimestrales para el reporte trimestral de las reuniones del consejo de administración. -Administrar las políticas de publicidad. -Comercializar los locales sin arrendatarios de conformidad con un plan de negocios y las normas de comercialización. El administrador y los gestores disponen de los medios materiales y humanos necesarios para prestar a las consultantes los servicios que se ha comprometido a prestarles. De conformidad con lo anterior, se aprecian indicios que permiten concluir que los consultantes desarrollan un actividad empresarial, por cuanto: a) están dadas de alta en el epígrafe 861.2 del Impuesto sobre actividades Económicas, b) son personas jurídicas que realizan en el mercado una actividad de servicios mediante la actuación en nombre propio por sí o por medio de otros, c) facturan unos importes relevantes para entender que la gestión de la promoción y del arrendamiento de los inmuebles conlleva una carga de trabajo que obliga a las consultantes a disponer de medios organizativos suficientes para la obtención de dichos ingresos, d) han formalizado el contrato de administración y de gestión, mediante el cual se delegan los servicios de gestión y comercialización de los inmuebles al administrador y a los gestores y e) son sujetos pasivos del Impuesto sobre el Valor Añadido. En este caso, la externalización de los servicios viene motivada por razones de índole jurídica y económica. La estructura de gestión de las consultantes permite a) separar los riesgos fiscales y operativos de los riesgos laborales, b) convertir los costes fijos en variables, logrando ventajas competitivas en el precio, mejoras en el rendimiento del servicio y el acceso a las tecnologías específicas de los gestores y c) y contar con un tercero profesionalmente dedicado a la actividad de gestión inmobiliaria para el desarrollo de la actividad de arrendamiento y gestión de los inmuebles. La contratación de un empleado para cumplir con el régimen fiscal, habiéndose subcontratado previamente la gestión del arrendamiento con un tercero profesionalmente dedicado a esa actividad, podría ser ineficiente e insuficiente desde un punto de vista operativo. Cuestión planteada Si la actividad de arrendamiento de inmuebles que se desarrolla con los medios descritos con anterioridad puede calificarse como actividad económica a los efectos del Impuesto sobre Sociedades. Contestación completa El artículo 5 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, (en adelante LIS), regula el concepto de actividad económica y entidad patrimonial, así: “1. Se entenderá por actividad económica la ordenación por cuenta propia de los medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En el caso de arrendamiento de inmuebles, se entenderá que existe actividad económica únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa. En el supuesto de entidades que formen parte del mismo grupo de sociedades según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas, el concepto de actividad económica se determinará teniendo en cuenta a todas las que formen parte del mismo. 2. A los efectos de lo previsto en esta Ley, se entenderá por entidad patrimonial y que, por tanto, no realiza una actividad económica, aquella en la que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o no esté afecto, en los términos del apartado anterior, a una actividad económica. El valor del activo, de los valores y de los elementos patrimoniales no afectos a una actividad económica será el que se deduzca de la media de los balances trimestrales del ejercicio de la entidad o, en caso de que sea dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas, de los balances consolidados.(..).” El artículo 5 define actividad económica como la ordenación por cuenta propia de los medios de producción y de recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios, entendiendo que para el caso de arrendamiento de inmuebles existirá actividad económica cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. En el ámbito del Impuesto sobre Sociedades, debe tenerse en cuenta la autonomía del concepto de actividad económica frente al mismo concepto regulado para otras figuras impositivas. En este sentido, el preámbulo de la LIS justifica la nueva inclusión de una definición de actividad económica, hasta entonces referenciada al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, ante la necesidad de que el Impuesto sobre Sociedades, que grava por excelencia las rentas procedentes de actividades económicas, contenga una definición adaptada a la propia naturaleza de las personas jurídicas. Por tanto, la interpretación del concepto de actividad económica en el ámbito del Impuesto sobre Sociedades debe realizarse a la luz del funcionamiento empresarial societario, y puede diferir de la interpretación que se realice del mismo en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, por cuanto el mismo concepto puede tener finalidades diferentes y específicas en cada figura impositiva. En este sentido, precisamente, el artículo 3 del Código Civil, de aplicación en la interpretación de las normas tributarias, señala que “las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas.”. En el caso concreto del arrendamiento de inmuebles, la LIS establece que dicha actividad tiene la condición de económica cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa. No obstante, la realidad económica pone de manifiesto situaciones empresariales en las que una entidad posee un patrimonio inmobiliario relevante, para cuya gestión se requeriría al menos una persona contratada, realizando la entidad, por tanto, una actividad económica en los términos establecidos en el artículo 5 de la LIS y, sin embargo, ese requisito se ve suplido por la subcontratación de esa gestión a otras sociedades especializadas. Esta situación es la que se produce en el presente caso, en la medida en que la entidad tiene externalizada su gestión, estando dicha externalización motivada por razones de índole jurídica y económica, separando los riesgos fiscales u operativos de los labores, convirtiendo los costes fijos en variables y facilitando la gestión y comercialización de los inmuebles que exige contar con un tercero ajeno profesionalmente dedicado a la actividad de gestión inmobiliaria que desarrolle la actividad de arrendamiento y gestión de los inmuebles. En concreto, se han formalizado diversos contratos de contabilidad, administración social y gestión con las entidades T, A y L, así como con la entidad V por parte de la entidad F. Asimismo, la contratación directa de una persona resulta ineficiente económicamente e insuficiente para la actividad desarrollada. En conclusión, de los datos señalados en la consulta planteada, en este supuesto se deben entender cumplidos los requisitos señalados en el artículo 5.1 de la LIS a los efectos de determinar que la entidad desarrolla una actividad económica, aun cuando los medios materiales y humanos necesarios para intervenir en el mercado no son propios sino subcontratados a una seria de sociedades ajenas al grupo mercantil. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.