Se puede excluir de tributar la ganancia por venta de un inmueble si se constituye una renta vitalicia

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V3007-17 Órgano SG de Tributación de las Operaciones Financieras Fecha salida 20/11/2017 Normativa Ley 35/2006 art. 31-1, 34, 35, 38-3 RD 439/2007 art. 42 Descripción de hechos La consultante, de 76 años de edad, ha vendido un inmueble y con el importe total sin deducir gastos ha constituido una renta vitalicia. Se plantea cancelarla y constituir una nueva renta vitalicia por el importe minorado en los gastos de venta, dentro del plazo de los seis meses desde que se realizó la transmisión. Cuestión planteada 1. Si la constitución de la nueva renta serviría para excluir de gravamen la ganancia patrimonial derivada de dicha venta. 2. Si el límite legal de 240.000 euros es un límite global o anual. Contestación completa PRIMERA CUESTIÓN: El artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas (BOE de 29 de noviembre), establece: “1. Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.” Por tanto, la transmisión de un inmueble generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, cuyo importe será la diferencia entre los respectivos valores de transmisión y de adquisición, según señala el artículo 34 de la Ley 35/2006. Dichos valores se determinarán en la forma prevista en el artículo 35 de la citada Ley, el cual dispone: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los adquirentes. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Por otra parte, el artículo 38.3 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, establece: “3. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de elementos patrimoniales por contribuyentes mayores de 65 años, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se destine en el plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. La cantidad máxima total que a tal efecto podrá destinarse a constituir rentas vitalicias será de 240.000 euros. Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida. La anticipación, total o parcial, de los derechos económicos derivados de la renta vitalicia constituida, determinará el sometimiento a gravamen de la ganancia patrimonial correspondiente.” El desarrollo reglamentario de dicho precepto se encuentra en el artículo 42 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo). Dicho artículo regula las condiciones para aplicar la exención por reinversión en rentas vitalicias; en particular, en el apartado 2 se determina: “2. La renta vitalicia deberá constituirse en el plazo de seis meses desde la fecha de transmisión del elemento patrimonial. (…)” De acuerdo con todo lo anterior, para la aplicación de esta exención, deberá destinarse a la constitución de una renta vitalicia el importe real por el que la enajenación se efectúe, minorado en los gastos y tributos inherentes a la transmisión que resulten satisfechos por el transmitente. Así, si en el plazo de seis meses a contar desde la fecha de la transmisión, la consultante constituye una nueva renta vitalicia que cumple todas las condiciones recogidas en el artículo 42 del Reglamento antes citado, la ganancia patrimonial puesta de manifiesto con ocasión de la transmisión del inmueble a que se refiere la consulta podrá excluirse de gravamen. SEGUNDA CUESTIÓN: De acuerdo con lo establecido en el artículo 38.3 de la Ley 35/2006 (precepto antes reproducido), “la cantidad máxima total que a tal efecto podrá destinarse a constituir rentas vitalicias será de 240.000 euros.” Asimismo, en el artículo 42.4 del Reglamento del Impuesto se establece: “4. La cantidad máxima total cuya reinversión en la constitución de rentas vitalicias dará derecho a aplicar la exención será de 240.000 euros. (…) Si como consecuencia de la reinversión del importe de una transmisión en una renta vitalicia se superase, considerando las reinversiones anteriores, la cantidad de 240.000 euros, únicamente se considerará reinvertido el importe de la diferencia entre 240.000 euros y el importe de las reinversiones anteriores. (…)” Como puede observarse, el límite de 240.000 euros se aplica al conjunto de rentas vitalicias constituidas por el contribuyente al objeto de aplicar la exención de las ganancias patrimoniales por reinversión en rentas vitalicias. Por tanto, se trata de un límite global, aplicable con independencia del ejercicio en que se constituya la renta. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.