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V2766-23 10 de octubre de 2023 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · rendimientos del capital inmobiliario

Los alquileres con el fin de satisfacer la necesidad permanente de vivienda se consideran arrendamientos de vivienda

Se consulta si el alquiler de apartamentos dentro de una vivienda grande, por doce meses o más, se considera arrendamiento de vivienda. La DGT responde que dependerá de si el destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

La cuestión planteada

Solicita conocer si dichos arrendamientos serían de vivienda habitual a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

El criterio de la DGT

Los rendimientos de estos arrendamientos son rendimientos del capital inmobiliario. Se consideran arrendamientos de vivienda cuando el destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Si el alquiler se realiza por temporada o para un uso distinto al de vivienda, no se considerará arrendamiento de vivienda. La acreditación de este destino es una cuestión de hecho que debe probar el contribuyente.

Implicaciones prácticas

  • La calificación de arrendamiento de vivienda depende del destino primordial del contrato y no solo de la duración.
  • El contribuyente asume la carga de la prueba para acreditar que el alquiler satisface la necesidad permanente del arrendatario.
  • Los alquileres por temporada o con usos distintos a la vivienda no tributan como arrendamientos de vivienda.

Puntos de planificación

  • Valorar la naturaleza del uso que se pretende dar al inmueble en el contrato.
  • Evaluar la capacidad de aportar pruebas documentales que acrediten la necesidad de vivienda permanente del arrendatario.

Checklist

  • Verificar que el destino primordial del contrato sea la vivienda permanente.
  • Comprobar que el contrato no esté redactado como alquiler de temporada.
  • Recabar documentación que acredite la residencia habitual del arrendatario.
  • Asegurar que el uso del inmueble no sea distinto al de vivienda.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2766-23 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 10/10/2023 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Arts. 22, 27 Descripción de hechos La consultante es dueña de una vivienda grande en la que puede conformar apartamentos completos. No tiene hecha la división horizontal. Pretende alquilar a personas o familias por doce meses o más los citados apartamentos. Cuestión planteada Solicita conocer si dichos arrendamientos serían de vivienda habitual a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa Partiendo de la consideración de que los arrendamientos objeto de consulta no se realizan como actividad económica, por no reunir los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, los rendimientos derivados del arrendamiento de los apartamentos constituyen rendimientos del capital inmobiliario, de acuerdo con el artículo 22 de la LIRPF. Se tratarán de arrendamientos de bienes inmuebles destinados a vivienda, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (BOE del día 25) cuando el arrendamiento recaiga “sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”. Por su parte, el artículo 3 de la misma ley dispone que “se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda, aquel arrendamiento que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior”. Añadiendo además que “en especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra”. Ahora bien, en el caso planteado en consulta vinculante nº V1236-18 de fecha 11 de mayo de 2018, en relación a una vivienda alquilada a un estudiante por un período superior a un año que va a constituir la vivienda habitual de éste durante ese tiempo, este Centro ha determinado que “el alquiler de la vivienda se configura (según se indica en el escrito de consulta) como arrendamiento que va más allá de la mera temporada –se va a alquilar por un período superior a un año, y se deduce que tiene como finalidad primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del estudiante arrendatario, ya que dicho inmueble va a constituir la vivienda habitual de éste durante ese período–, por lo que acreditándose tal circunstancia sí resultará operativa la citada reducción, pues nos encontraríamos a estos efectos ante un arrendamiento de vivienda”. Por el contrario, en consulta vinculante nº V3019-17 de fecha 20 de noviembre de 2017, ante la cuestión planteada sobre si puede aplicar la reducción del rendimiento neto prevista en la LIRPF, el propietario de una vivienda que ha alquilado a estudiantes, por habitaciones y por el tiempo que ellos necesitan para el curso universitario, este Centro ha establecido que “dado que el destino del alquiler no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios, sino que se efectúa por el tiempo que necesitan para el curso universitario, no resultará aplicable la reducción prevista en el artículo 23.2 de la LIRPF.”. Por tanto, en el caso planteado, el arrendamiento para personas y familias con una duración igual o superior a un año para satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los mismos tendría la consideración de arrendamiento de vivienda a efectos de la LIRPF. Ahora bien, la acreditación de lo manifestado en el escrito de consulta es una cuestión de hecho que este Centro Directivo no puede entrar a valorar, sino que deberá acreditar el contribuyente por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone el artículo 106.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, cuya valoración corresponde efectuar a los órganos que tienen atribuidas las competencias de comprobación e inspección de la Administración Tributaria. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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