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V2761-14 14 de octubre de 2014 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · acceso diferido a la propiedad

La fecha de adquisición de la vivienda es la del otorgamiento de la escritura pública de compraventa

El consultante preguntó qué fecha debe considerarse como la de adquisición de una vivienda tras un contrato de acceso diferido a la propiedad. La DGT responde que la fecha de adquisición es la del otorgamiento de la escritura pública, no la de la adjudicación de la posesión.

La cuestión planteada

Fecha de adquisición.

El criterio de la DGT

En supuestos de acceso diferido a la propiedad, donde se transfiere la posesión pero se conserva el pleno dominio hasta amortizar el importe total, la propiedad se adquiere en el momento en que se otorga la escritura pública de venta. Por tanto, la fecha de adquisición es la del otorgamiento de dicha escritura y no la fecha en que se recibió la posesión o adjudicación.

Implicaciones prácticas

  • La fecha de adquisición para efectos fiscales se determina por el otorgamiento de la escritura pública.
  • La posesión material o adjudicación previa no constituye el momento de adquisición de la propiedad.
  • El cómputo de plazos para exenciones o beneficios fiscales se inicia con la escritura de venta.

Puntos de planificación

  • Valorar el momento exacto de la firma de la escritura para el cumplimiento de plazos de exención.
  • Analizar la naturaleza jurídica de los contratos de acceso diferido para determinar la fecha de propiedad.

Checklist

  • Verificar la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa.
  • Distinguir la fecha de recepción de la posesión de la fecha de titularidad registral.
  • Comprobar que la fecha de adquisición aplicada en la declaración coincide con la escritura.
  • Validar si el contrato de acceso diferido condiciona la transmisión del dominio.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2761-14 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 14/10/2014 Normativa Ley 35/2006, arts. 33, 34 y 35 Descripción de hechos El consultante suscribió un contrato de acceso diferido a la propiedad de una vivienda con el Instituto Nacional de Reforma y Desarrollo Agrario el 30 de julio de 1974, recibiendo en esa fecha la posesión de la vivienda y conservando el cedente el pleno dominio de la misma. De acuerdo con las estipulaciones del contrato de adjudicación, la propiedad se adquiriría una vez amortizado el importe total de la vivienda y cumplidas las obligaciones derivadas del mismo, formalizándose la correspondiente escritura pública de compraventa. La citada escritura pública fue otorgada el 6 de junio de 1996. Actualmente, se encuentra en negociaciones para la venta de la vivienda. Cuestión planteada Fecha de adquisición. Contestación completa Para determinar la fecha de adquisición de la vivienda, se estará a lo dispuesto en el artículo 1462 del Código Civil según el cual: “Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”. De la información facilitada por el consultante, se deduce que se trata de un supuesto de acceso diferido a la propiedad, en el que se transfiere al adjudicatario la posesión de la vivienda, conservando el Instituto Nacional de Reforma y Desarrollo Agrario el pleno dominio de la misma hasta que aquel haya amortizado la totalidad del importe de la vivienda y haya cumplido todas las obligaciones derivadas del contrato de adjudicación, momento en el cual, el organismo cedente le otorga la escritura pública de venta de la vivienda adjudicada, adquiriendo en ese momento la propiedad. Por tanto, la fecha de adquisición de la vivienda será la fecha en que se adquiere la propiedad de la misma, no pudiéndose considerar como tal la fecha de adjudicación por el Instituto Nacional de Reforma y Desarrollo Agrario, puesto que lo que se le adjudica es la posesión de la vivienda, conservando el cedente el pleno dominio de la misma hasta la amortización total del precio pactado, momento en que, cumplidas todas las obligaciones derivadas del contrato de adjudicación, se otorga escritura pública de compraventa, adquiriéndose en esa misma fecha la propiedad. En consecuencia, la fecha de adquisición de la vivienda por el consultante será la del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, es decir, el 6 de junio de 1996. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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