La constitución de hipoteca para comprar un inmueble a SAREB puede estar exenta de la cuota gradual de AJD

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2377-20 Órgano SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos Fecha salida 10/07/2020 Normativa L 9/2012 DA 21ª, ap 2. TRLITPAJD RDLeg 1/1993 arts. 7, 8, 29, 31-2 y 45-I-B-24 Descripción de hechos El consultante va a adquirir un inmueble propiedad de la SAREB. Para hacer frente al pago del inmueble va a solicitar un préstamo hipotecario a una entidad bancaria. Cuestión planteada Exención en el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales por la adquisición de un inmueble propiedad de la SAREB con préstamo hipotecario vinculado para dicha adquisición. Contestación completa En relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta, este Centro directivo informa lo siguiente: El artículo 7 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993) –en adelante TRLITPAJD – dispone en su apartado 1 lo siguiente: “1. Son transmisiones patrimoniales sujetas: A) Las transmisiones onerosas por actos “inter vivos” de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas. B) La constitución de derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas, salvo cuando estas últimas tengan por objeto la cesión del derecho a utilizar infraestructuras ferroviarias o inmuebles o instalaciones en puertos y en aeropuertos. (…)” Por su parte, el apartado 5 del mismo artículo 7 determina lo siguiente: “5. No estarán sujetas al concepto de «transmisiones patrimoniales onerosas», regulado en el presente Título, las operaciones enumeradas anteriormente cuando sean realizadas por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional y, en cualquier caso, cuando constituyan entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido. No obstante, quedarán sujetas a dicho concepto impositivo las entregas o arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución y transmisión de derechos reales de uso y disfrute que recaigan sobre los mismos, cuando gocen de exención en el Impuesto sobre el Valor Añadido. También quedarán sujetas las entregas de aquellos inmuebles que estén incluidos en la transmisión de la totalidad de un patrimonio empresarial, cuando por las circunstancias concurrentes la transmisión de este patrimonio no quede sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.” El artículo 8 regula los obligados al pago del impuesto en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, estableciendo: “Artículo 8. Estará obligado al pago del Impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario: a) En las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere. (…) c) En la constitución de derechos reales, aquél a cuyo favor se realice este acto. (…)” Por otra parte, en relación con la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados –en adelante ITPyAJD– se deben tener en cuenta los siguientes artículos: “Artículo 28. Están sujetas las escrituras, actas y testimonios notariales, en los términos que establece el artículo 31.” “Artículo 29. Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan. Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista.” “Artículo 31. (…) 2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1.º de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma. Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.” En relación con las posibles exenciones susceptibles de ser aplicadas en el supuesto planteado, cabe destacar la prevista en el artículo 45.I.B. 24 del TRLITPAJD que establece: “Artículo 45. Los beneficios fiscales aplicables en cada caso a las tres modalidades de gravamen a que se refiere el artículo 1.º de la presente Ley serán los siguientes: I. (…) B) Estarán exentas: (…) 24. Las transmisiones de activos y, en su caso, de pasivos, así como la concesión de garantías de cualquier naturaleza, cuando el sujeto pasivo sea la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, regulada en la Disposición adicional séptima de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de Entidades de Crédito, por cualquiera de sus modalidades. (…) II. (…) Los beneficios fiscales y exenciones subjetivas concedidos por esta u otras leyes en la modalidad de cuota variable de documentos notariales del impuesto sobre actos jurídicos documentados no serán aplicables en las operaciones en las que el sujeto pasivo se determine en función del párrafo segundo del artículo 29 del Texto Refundido, salvo que se dispusiese expresamente otra cosa.” Por otra parte, el apartado 2 de la disposición adicional vigésima primera de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito (BOE núm. 275, de 15 de noviembre de 2012), preceptúa lo siguiente: “Disposición adicional vigésima primera. Régimen fiscal de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria. (…) 2. Estarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, la constitución de garantías para la financiación de las adquisiciones de bienes inmuebles a la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, a entidades participadas directa o indirectamente por dicha Sociedad en al menos el 50 por ciento del capital, fondos propios, resultados o derechos de voto de la entidad participada en el momento inmediatamente anterior a la transmisión o como consecuencia de la misma o a los Fondos de Activos Bancarios, mientras se mantenga la exposición a dichas entidades por parte del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria. (…)” En el supuesto planteado en el escrito de consulta consistente en la adquisición de un inmueble a la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB), financiando esta adquisición mediante un préstamo hipotecario concedido por una entidad bancaria o de crédito, es necesario distinguir dos negocios jurídicos: la adquisición del inmueble y la constitución del préstamo hipotecario. Por lo que se refiere al primero de los negocios jurídicos, la adquisición del inmueble se trata de una transmisión onerosa por acto intervivos. Conforme a los preceptos transcritos, la sujeción a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPyAJD de las transmisiones onerosas por actos inter vivos de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas requiere un análisis previo sobre la sujeción de la operación al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y, en su caso, de la exención en dicho impuesto. Así, en general, si la transmisión del bien o derecho de que se trate se realiza por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional o, en cualquier caso, si constituye una entrega de bienes o una prestación de servicios sujeta al IVA tal transmisión no estará sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPyAJD. En tal caso, si la referida operación se documentase en escritura pública, la no sujeción de la transmisión por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas permitiría la aplicación de la cuota variable del documento notarial de la modalidad actos jurídicos documentados, dada la concurrencia de todos los requisitos exigidos en el artículo 31.2 del texto refundido del Impuesto: Tratarse de una primera copia de una escritura o acta notarial Tener por objeto cantidad o cosa valuable. Contener un acto o contrato inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles. No estar sujetos los referidos actos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los apartados 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, transmisiones patrimoniales onerosas y operaciones societarias. Esta regla general tiene una excepción relativa a los bienes inmuebles. En efecto, las entregas o arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución y transmisión de derechos reales de uso y disfrute que recaigan sobre los mismos, si gozan de exención en el IVA, sí estarán sujetas a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas. Aunque se produce una doble imposición nominal de la operación, no hay doble imposición efectiva al quedar exenta en el IVA. Esta excepción opera sólo en el caso de que goce de exención en el IVA, es decir, cuando se disfrute efectivamente de la exención. Por lo tanto, no operará si existiendo exención en el IVA, el sujeto pasivo renuncia a la misma. En este caso, aun cuando se documentase la operación en escritura pública, no resultaría de aplicación la cuota variable del documento notarial, del ITPyAJD, dada la incompatibilidad entre dicho concepto y la modalidad transmisiones patrimoniales onerosas, que establece el artículo 31.2 del citado texto legal. Consecuencia de lo anterior es que para determinar la sujeción de la operación objeto de la consulta, consistente en la adquisición de un inmueble en la que el transmitente es un empresario o profesional, es preciso comprobar la sujeción al IVA y, en su caso, la exención a dicho impuesto, al tratarse de una transmisión de un inmueble. Por lo tanto, si la transmisión objeto de consulta se califica como entrega sujeta y no exenta del IVA, no procederá la sujeción a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPyAJD lo que permitiría la aplicación la cuota variable del documento notarial de la modalidad actos jurídicos documentados si concurren los requisitos exigidos en el artículo 31.2 del texto refundido del Impuesto. Si, por el contrario, se califica como entrega sujeta y exenta del IVA sin que sea posible renunciar a la exención, la operación objeto de consulta quedaría sujeta al ITPyAJD, modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, en virtud de lo establecido en el artículo 7.5 texto refundido del ITPyAJD, siendo incompatible con la tributación por cuota variable del documento notarial de la modalidad actos jurídicos documentados. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 8 del TRLITPAJD estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente el adquirente, en este caso, el consultante, por lo que no será de aplicación la exención prevista en el artículo 45.I.B. 24 del TRLITPAJD que exige que el sujeto pasivo sea la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria. Por otra parte, en relación con el segundo de los negocios jurídicos planteados, la constitución de un préstamo hipotecario en el que el prestamista será una entidad de crédito, se trata de una operación realizada por un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad, por lo que en virtud de lo previsto en el artículo 7.5 del TRLITPAJD quedará sujeta al IVA, no procediendo la sujeción a la modalidad de trasmisiones patrimoniales onerosas del ITPyAJD. En este caso, al documentarse la operación en escritura pública procederá la aplicación de la cuota variable del documento notarial de la modalidad actos jurídicos documentados, dada la concurrencia de todos los requisitos exigidos en el artículo 31.2 del texto refundido del Impuesto. De acuerdo con lo previsto en el párrafo segundo del artículo 29 del texto refundido, al tratarse de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria el sujeto pasivo será el prestamista o acreedor hipotecario, en este caso, la entidad de crédito. En cuanto a las posibles exenciones aplicables a esta segunda operación, no será de aplicación la exención prevista en el artículo 45.I.B. 24 del TRLITPAJD que exige que el sujeto pasivo sea la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria. Sin embargo, sí procede, en este caso, la aplicación de la exención prevista en el párrafo primero del apartado 2 de la disposición adicional vigésima primera de la Ley 9/2012, ya que el presupuesto de hecho que configura la exención de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados del ITPyAJD es la constitución de garantías para la financiar la adquisición de inmuebles a la SAREB, es decir, cuando sea la SAREB la que transmita un bien inmueble, como en el supuesto planteado en el escrito de consulta. Este centro directo ha señalado entre otras, en la consulta vinculante V2751-19 de 08 de octubre de 2019 que “el párrafo primero del apartado 2 de la disposición adicional vigésima primera de la Ley 9/2012 recoge una exención de carácter objetivo porque el efecto desgravatorio de la carga económica derivada de la aplicación del tributo no se produce en beneficio del sujeto pasivo, y por su condición de tal (STS 2544/2018, de 27 de junio de 2018, recurso de casación 235/2016), sino por la intervención en el negocio jurídico de la SAREB. Por tanto, esta exención mantiene plenamente su vigencia.”. Por tanto, esta exención objetiva no se ve afectada por el segundo párrafo del artículo 45.II del TRLITPAJD, siendo de aplicación en el presente caso. CONCLUSIONES: - Primera: La adquisición del inmueble por el consultante se trata de una transmisión onerosa por acto intervivos. Si la transmisión se califica como entrega sujeta y no exenta del IVA, no procederá la sujeción a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPyAJD lo que permitiría la aplicación la cuota variable del documento notarial de la modalidad actos jurídicos documentados si concurren los requisitos exigidos en el artículo 31.2 del texto refundido del Impuesto. - Segunda: Si, por el contrario, se califica como entrega sujeta y exenta del IVA sin que sea posible renunciar a la exención, la operación objeto de consulta quedaría sujeta al ITPyAJD, modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, en virtud de lo establecido en el artículo 7.5 texto refundido del ITPyAJD, siendo incompatible con la tributación por cuota variable del documento notarial de la modalidad actos jurídicos documentados. Estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente el adquirente, en este caso, el consultante, por lo que no será de aplicación la exención prevista en el artículo 45.I.B. 24 del TRLITPAJD que exige que el sujeto pasivo sea la SAREB -Tercera: La constitución de un préstamo hipotecario en el que el prestamista será una entidad de crédito, se trata de una operación realizada por un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad, por lo que en virtud de lo previsto en el artículo 7.5 del TRLITPAJD quedará sujeta al IVA, no procediendo la sujeción a la modalidad de trasmisiones patrimoniales onerosas del ITPyAJD. En este caso, al documentarse la operación en escritura pública procederá la aplicación de la cuota variable del documento notarial de la modalidad actos jurídicos documentados, dada la concurrencia de todos los requisitos exigidos en el artículo 31.2 del texto refundido del Impuesto. De acuerdo con lo previsto en el párrafo segundo del artículo 29 del texto refundido, el sujeto pasivo será el prestamista o acreedor hipotecario, en este caso, la entidad de crédito. - Cuarta: No será de aplicación la exención prevista en el artículo 45.I.B. 24 del TRLITPAJD que exige que el sujeto pasivo sea la SAREB. Sin embargo, sí procede la aplicación de la exención prevista en el párrafo primero del apartado 2 de la disposición adicional vigésima primera de la Ley 9/2012, ya que se da el presupuesto de hecho necesario para la exención de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados del ITPyAJD, la constitución de una garantía para la financiar la adquisición de inmuebles a la SAREB. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.