Se pueden incluir los gastos de herencia y de venta para calcular la ganancia patrimonial de un inmueble

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2250-24 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 21/10/2024 Normativa LIRPF. Ley 35/2006. Artículos 33, 34, 35 y 36. Descripción de hechos El consultante ha adquirido, mediante escrituras de aceptación de herencia con fecha 11 de mayo de 2011 y 17 de febrero de 2023, entre otros bienes, una tercera y una sexta parte de un piso, respectivamente. Señala que con fecha 31 de marzo de 2023 ha vendido la parte de dicho piso de la que era titular. Cuestión planteada A efectos del cálculo de la ganancia patrimonial generada en la transmisión, cuál sería el valor de adquisición y el valor de transmisión del inmueble. Contestación completa La determinación legal del concepto de ganancias y pérdidas patrimoniales se recoge en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), donde se establece que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”. Evidentemente, con esta configuración, la transmisión de la participación (50 por ciento) que tiene el consultante en el piso heredado dará lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, variación cuyo importe se calculará de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 y siguientes de la Ley del Impuesto: diferencia entre los valores de adquisición y transmisión. La determinación de los valores de adquisición y transmisión se recoge en el artículo 35 de la misma ley para las transmisiones onerosas, configurándose de la siguiente forma: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. A su vez, el artículo siguiente (el 36) determina respecto a las transmisiones a título lucrativo —pues en el presente caso la adquisición por el consultante se ha realizado por vía hereditaria— que “cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado (…)”. Cuestiona el consultante, respecto al valor de adquisición, si procede computar como tal “el reflejado en las escrituras de aceptación de herencia, incrementado con los gastos de Notaría, Registro de la Propiedad, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones e Impuesto Municipal sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU)”. Conforme a la normativa expuesta, el valor de adquisición de la parte proporcional propiedad del consultante en el inmueble será el correspondiente a la suma de los valores correspondientes a las respectivas adquisiciones hereditarias, valores que vendrán determinados por la “aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado” más los gastos y tributos inherentes a aquellas adquisiciones (excluidos los intereses) y satisfechos por el consultante como adquirente, por lo que los gastos relacionados en el párrafo anterior, en cuanto correspondan a las adquisiciones hereditarias de la participación del consultante en el inmueble, formaran parte de los valores de adquisición, pues se trata de gastos inherentes a esta última. En este punto, cabe referir que los gastos correspondientes al Impuesto sobre Sucesiones serán los que resulten de la aplicación del tipo medio efectivo de gravamen de dicho impuesto a la parte de la base liquidable que proporcionalmente corresponda a cada una de las participaciones del piso (tercera y sexta parte) recibidas por herencia. Por otro lado, en cuanto al valor de transmisión —a efectos también de la determinación de la ganancia o pérdida patrimonial resultante de la venta—, este será el importe real por el que se hubiese efectuado la enajenación siempre que no resulte inferior al valor de mercado —en cuyo caso prevalecería este— y del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el consultante como transmitente. A este respecto, se cuestiona si son deducibles los correspondientes al certificado de eficiencia energética, cédula de habitabilidad y el IIVTNU, a lo que procede contestar afirmativamente, ya que se corresponden con gastos inherentes a la venta del inmueble. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.