La cancelación de una hipoteca no es un gasto inherente a la venta de una vivienda

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2195-20 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 29/06/2020 Normativa Ley 35/2006, art. 35 Descripción de hechos Los hijos de la consultante, menores de edad, heredaron una vivienda de su abuela. Por auto judicial de 11 de julio de 2019 se concede autorización para la venta de la vivienda debiendo destinarse el producto de la venta a la cancelación de la hipoteca que gravaba la vivienda familiar. Cuestión planteada Al establecer el auto judicial que el importe percibido por la venta tiene que destinarse a la cancelación de la hipoteca, se pregunta si esta cancelación puede considerarse como gasto inherente a la transmisión. Contestación completa El artículo 166 del Código Civil determina en su párrafo primero que “los padres no podrán renunciar a los derechos de que los hijos sean titulares ni enajenar o gravar sus bienes inmuebles, establecimientos mercantiles o industriales, objetos preciosos y valores mobiliarios, salvo el derecho de suscripción preferente de acciones, sino por causas justificadas de utilidad o necesidad y previa la autorización del Juez del domicilio, con audiencia del Ministerio Fiscal”. En aplicación de lo dispuesto en el precepto transcrito, los padres de los menores solicitan al juez autorización para la venta del inmueble propiedad de los hijos menores de edad, alegando que el inmueble no reporta utilidad ni beneficio a los menores, que no se encuentra alquilado, y que el producto de la venta sería para la cancelación de las hipotecas que gravan la vivienda familiar. Por auto judicial se concede autorización para la venta, disponiendo que la compraventa de la vivienda se debe hacer coincidir en un solo acto notarial con la escritura de cancelación de las hipotecas que gravan la vivienda familiar. Se pregunta expresamente por la consultante “si el importe de la cancelación de la hipoteca de la vivienda habitual de los padres de los menores que venden como gastos inherentes a la transmisión de la vivienda heredada”, pues la cancelación es “un requisito indispensable para la venta”. La determinación legal del concepto de ganancias y pérdidas patrimoniales se recoge en el artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), que en su apartado 1 establece que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”. Por su parte, el artículo 34.1 de la misma ley determina el importe de la ganancia o pérdida patrimonial en el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa será la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales. A su vez, el artículo siguiente, el 35, determina respecto a las transmisiones a título oneroso lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. Por tanto, la consulta planteada se reconduce a la posible consideración del importe de la cancelación de las hipotecas que gravaban la vivienda familiar como gasto deducible del valor de transmisión de la vivienda propiedad de los hijos menores, a efectos de determinar la ganancia o pérdida patrimonial producida por la venta de esta última. Al respecto, y dando así contestación a la cuestión formulada, procede indicar que la cancelación de la hipoteca se constituye en el destino en el que invertir el importe obtenido por la venta de la vivienda heredada por los menores, por lo que no puede calificarse como gasto inherente a esta venta, pues no se trata de un gasto producido por la venta sino de la aplicación del importe obtenido a una finalidad: cancelación de hipotecas. Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18).