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V1818-16 25 de abril de 2016 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · deducción por inversión en vivienda habitual

No se puede aplicar el régimen transitorio de la deducción por vivienda habitual si la compra se formaliza en 2015

Un contribuyente pregunta si puede aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual mediante el régimen transitorio tras firmar un contrato de alquiler con opción a compra en 2012. La DGT responde que, al no producirse la transmisión jurídica de la propiedad hasta 2015, no se cumple el requisito de adquisición anterior a 2013.

La cuestión planteada

Si, al existir un compromiso de compra con anterioridad al 1 de enero de 2013, es de aplicación, una vez adquirida la vivienda, el régimen transitorio regulado en la disposición adicional decimoctava de la Ley del IRPF pudiendo así practicar la deducción por inversión en vivienda habitual.

El criterio de la DGT

La transmisión de un inmueble requiere la concurrencia de título y modo. En un contrato de alquiler con opción a compra, la entrega de la posesión en el contrato de arrendamiento no constituye la transmisión de la propiedad. La transmisión jurídica se produce cuando concurren el título y el modo en el contrato de compraventa, lo que en este caso ocurre en 2015. Por tanto, no es aplicable el régimen transitorio de la disposición adicional decimoctava de la Ley del IRPF.

Implicaciones prácticas

  • La firma de un contrato de alquiler con opción a compra no permite acceder al régimen transitorio de la deducción por vivienda habitual.
  • El derecho a la deducción se determina por la fecha de concurrencia de título y modo en la compraventa, no por la fecha del contrato de opción.
  • Las adquisiciones formalizadas jurídicamente en 2015 quedan excluidas de la disposición adicional decimoctava de la Ley del IRPF.

Puntos de planificación

  • Valorar la fecha de formalización de la escritura de compraventa frente a la fecha de firma del contrato de opción.
  • Analizar la naturaleza jurídica de los contratos previos a la adquisición definitiva.

Checklist

  • Verificar la fecha exacta de la transmisión jurídica de la propiedad.
  • Comprobar si concurren título y modo en la fecha de adquisición.
  • Confirmar que la compraventa no se formalizó en 2015 o años posteriores.
  • Revisar si el contrato de opción a compra constituye una transmisión de propiedad según el Código Civil.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1818-16 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 25/04/2016 Normativa Ley 35/2006 Art. 68.1.1º y DT 18ª Descripción de hechos El consultante y su cónyuge firman en diciembre de 2012 un contrato de alquiler con opción a compra de una vivienda, satisfaciendo en ese momento una cuantía en concepto de fianza y haciéndose entrega, en ese mismo acto, de las llaves de la vivienda, la cual comienza a constituir su residencia habitual. En mayo de 2015 ejercitan la opción, adquiriendo la vivienda. Cuestión planteada Si, al existir un compromiso de compra con anterioridad al 1 de enero de 2013, es de aplicación, una vez adquirida la vivienda, el régimen transitorio regulado en la disposición adicional decimoctava de la Ley del IRPF pudiendo así practicar la deducción por inversión en vivienda habitual. Contestación completa La fecha de transmisión de inmuebles se determinará de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.462 del Código Civil, el cual dispone: “Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.” A mayor ahondamiento, para determinar la fecha de transmisión, debe tenerse en consideración que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y la opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública; dicho otorgamiento, conforme dispone el Código Civil, equivale a la entrega siempre y cuando de ésta no resulte o se deduzca lo contrario. En el presente caso, los consultantes satisfacen cantidades desde diciembre de 2012 en virtud de un contrato de arrendamiento con opción a compra respecto de la que desde entonces constituye su residencia habitual, ejercitando, finalmente, la opción de compra en mayo de 2015. Siendo así, aunque la vivienda haya sido puesta a disposición de sus futuros adquirentes en diciembre de 2012, esto se hace en el ejercicio de un contrato distinto al de compraventa, no concurriendo, por tanto, el título y modo requerido para producirse la transmisión del inmueble. Transmisión que, de acuerdo con los datos aportados, se produce en un acto en el transcurso de 2015, concurriendo en el mismo título y modo. Siendo así, al adquirir jurídicamente la vivienda con posterioridad a 31 de diciembre de 2012 no le es de aplicación el régimen transitorio regulado en la disposición adicional decimoctava de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), introducida por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre (BOE de 28 de diciembre), que suprime el apartado 1 del artículo 68 de la Ley del Impuesto en el que se regulaba la deducción por inversión en vivienda habitual. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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