La exención por venta de vivienda habitual para mayores de 65 años requiere haber ostentado el pleno dominio durante tres años

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1586-24 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 01/07/2024 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, artículos 33, 34, 35, 36, 49 y disposición adicional vigésima tercera. RIRPF, RD 439/2007, artículo 41 bis. Descripción de hechos En lo que se refiere a la cuestión consultada, el consultante manifiesta que adquirió por herencia de su padre, fallecido en 1981, la vivienda en que reside desde 1957, habiendo aceptado la herencia de su padre en 2022. Ha vendido dicha vivienda recientemente, a una edad superior a los 65 años. Cuestión planteada Momento en que debe entenderse adquirida la vivienda, a efectos del cumplimiento del requisito de residencia en la misma durante al menos tres años, para la aplicación de la exención de la ganancia patrimonial obtenida en la venta. Contestación completa La transmisión del inmueble objeto de consulta generará en el contribuyente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la LIRPF para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente. Finalmente, resta por indicar que la ganancia patrimonial resultante de la enajenación de la vivienda, en caso de no estar exenta, se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la ley del Impuesto. Según la letra b) del apartado 4 del artículo 33 de la LIRPF, estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.”. Por su parte, el concepto de vivienda habitual se recoge en la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, que dispone lo siguiente: “1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas. (…). 3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.”. A estos efectos, debe señalarse que este Centro Directivo viene manteniendo el criterio de que los beneficios fiscales vinculados a la vivienda habitual del contribuyente están ligados a la titularidad del pleno dominio, aunque sea compartido del inmueble. En este mismo sentido, se ha pronunciado el Tribunal Supremo en sentencia nº 1858/2018, de 20 de diciembre de 2018, resolviendo recurso de casación sobre un supuesto similar relativo a la aplicación de la exención por transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años, señalando que “…si la exención se produce por la transmisión de la titularidad del dominio sobre la vivienda habitual, esa titularidad jurídica debe haberse producido durante el periodo de tiempo exigido por la norma para la aplicación de la exención, que es el de tres años, y precisamente por el derecho transmitido, pues es esa transmisión la que origina la alteración de la composición del patrimonio, poniendo de manifiesto la ganancia patrimonial gravada y exenta…”. El Tribunal concluye fijando como doctrina que la aplicación de la exención “…requiere que la vivienda transmitida haya constituido la residencia habitual durante el plazo continuado de, al menos, tres años continuados, y que haya ostentando durante dicho periodo el pleno dominio de la misma”. Por tanto, según lo expuesto, para que una vivienda alcance la consideración de habitual se requiere que ésta haya constituido la residencia del contribuyente de manera efectiva y por un período de permanencia mínimo de tres años continuados desde su adquisición por el mismo; sin que, por tanto, pueda considerarse en tal cómputo el período de permanencia en ésta previo a su adquisición. Si se dieran ambas circunstancias, que la vivienda que se transmite sea la vivienda habitual del contribuyente en los términos anteriormente indicados y tratarse de una persona mayor de 65 años o en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia, resultaría de aplicación la exención regulada en la letra b) del artículo 33.4 de la LIRPF respecto de la ganancia patrimonial que, en su caso, se hubiera derivado de la transmisión de la vivienda. En el caso planteado, si bien el consultante, mayor de 65 años cuando vendió la vivienda, manifiesta haber residido en la vivienda objeto de consulta desde 1957, indica a su vez que la adquisición por él de la vivienda se produjo al heredarla de su padre, fallecido en 1981, habiendo aceptado la herencia en 2022. Respecto a la fecha de adquisición, será la de adquisición por herencia del bien, según las normas del Código Civil, produciéndose la misma con carácter derivativo con la aceptación de la herencia, si bien los efectos subsiguientes se retrotraen al momento de la muerte del causante, de acuerdo con el artículo 989 del Código Civil. En definitiva, una vez aceptada la herencia, se entiende que la adquisición se produjo en el momento del fallecimiento del causante. Por tanto, en el presente caso la fecha de adquisición será la del fallecimiento del padre causante, que según los datos aportados se produjo en 1981. Por lo tanto, se cumplirían los referidos requisitos temporales si a partir de dicho momento, la vivienda ha constituido la vivienda habitual del consultante por residir el consultante en ella durante un plazo continuado de al menos tres años, y si la vivienda tenía la consideración de vivienda habitual en el momento de su venta, o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión. A estos efectos, debe precisarse que la residencia en una determinada vivienda es una cuestión de hecho cuya acreditación se llevará a cabo por medios de prueba válidos en derecho (conforme disponen los artículos 105 y 106 de la Ley 58/2003, General Tributaria, de 17 de diciembre –BOE de 18 de diciembre-); cuya valoración no es competencia de este Centro Directivo sino de los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la citada Ley General Tributaria.